С 1 марта 2005 года действует закон, по которому в случае, если ребенок - собственник продаваемой квартиры (хотя бы владелец доли), необходимо проведение независимой оценки данной недвижимости. Для согласования сделки в отделе опеки и попечительства возможно выполнение двух форм отчета:
1. ЗАКЛЮЧЕНИЯ о рыночной стоимости
2. ПОЛНОЦЕННОГО ОТЧЕТА об оценке рыночной стоимости
Оба варианта опекунский совет принимает, однако в ряде случаев инспекторы из опеки настоятельно рекомендуют проводить именно полноценную оценку. Вызвано это, в первую очередь недоверием к различного рода таблицам типа WINNER, которые приносят люди в качестве доказательства стоимости продаваемой или покупаемой квартиры.
В чем же отличия двух документов?
ОТЧЕТ - выполняется в строгом соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, и содержит все регламентированные данным документом разделы, а именно:
- Данные об объекте оценки
- Анализ рынка недвижимости на текущую дату
- Индексы цен на недвижимость
- Методологию проведения оценки
- Расчетную таблицу с приведением всех вводимых корректировок
- Скрин-шоты аналогов, используемых при расчете
- Документы на квартиру (правоустанавливающие, а также с техническими характеристиками)
- Документы заказчика оценки
- Фотографии объекта оценки
- Документы компании
- Документы оценщиков
- Результат оценки (лист заключения)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - это сокращенная форма отчета, из которого взяты только самые важные его части, а именно:
- Данные об объекте оценки
- Документы на квартиру (правоустанавливающие, а также с техническими характеристиками)
- Документы заказчика оценки
- Фотографии объекта оценки
- Документы компании
- Документы оценщиков
- Результат оценки (лист заключения)
ВНИМАНИЕ!
Не стоит путать листок из WINNER, на котором в кратком виде есть самый минимум о квартире, и заключение эксперта!
Заключение эксперта - достаточно подробный документ, характеризующий объект оценки, и под этим документом ставит свою подпись и печать эксперт. WINNER не дает рыночную стоимость квартиры, а лишь предлагает несколько вариантов "похожих" квартир, без уточнения их характеристик.
Два варианта отличаются по содержанию, а соответственно и по цене. Стоимость выполнения работы.
Заключение выполняется в течение 3-4 часов, а полноценный отчет - в течение 24-х часов.
Немного о самой функции органов опеки:
С марта 2005 года районные управы в результате реформы были разделены на Муниципалитет и собственно саму Управу района. За Муниципалитетом была закреплена функция надзора за несовершеннолетними, и автоматически - инспекция сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети (до 18 лет). Причем инспектор контролирует ТОЛЬКО ТЕ СДЕЛКИ, В КОТОРЫХ РЕБЕНОК ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ ПРОДАВАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Случай, когда ребенок становится собственником жилья инспектора не интересует.
В чем же суть интереса инспектора? Самое важное - чтобы у ребенка не ухудшались а улучшались жилищные условия. Поэтому, если стоимость продаваемого объекта недвижимости меньше чем покупаемого - значит все в порядке, у инспектора вопросов не возникнет. Стоимость же показывает независимая оценка. Официальный отчет об оценке от компании, имеющей на данную работу полное право - основной документ для Инспектора отдела опеки.
Внимание! Если инспектор органов опеки принял решение не в вашу пользу (то есть отказал с разрешением на продажу и покупку иной квартиры), то скорее всего Вам не удастся совершить данную сделку с квартирой, потому что решение спора с инспектором возможно только через суд, никакие другие Государственные органы Вам в этом вопросе не помогут. А суд - это время, в течение которого покупаемая квартира наверняка будет реализована.
ВЫВОД: Имеет смысл сразу подавать в опеку оценку продаваемого и покупаемого объекта недвижимости
Для справки:
При переезде ребенка в другой город возникает интересная ситуация: стоимость недвижимости на новом месте жительства даже с учетом кратного увеличения площади может оказаться меньше, чем стоимость продаваемой квартиры. Так часто случается при переезде семьи из Москвы в другую страну. Совсем недавно нам пришлось изрядно потрудиться с поиском аналогов загородному дому, покупаемому в окрестностях Берлина взамен трехкомнатной квартиры на Хорошевском шоссе Москвы. Из трехкомнатной квартиры с видом на третье транспортное кольцо ребенок переезжал в дом с четырьмя спальнями, яблоневым садом и беседками! При этом фактически стоимость дома была чуть чуть меньше, чем квартира на Хорошевке. Но Инспектору нужны цифры!
Для осуществления сделки продавцу дома в Германии пришлось пересматривать ее стоимость, доплачивать при этом налог,... Что поделаешь, таков закон!
