Квартира с ипотечным долгом – главная проблема продавцов!
Решающие факторы продажи ипотечного жилья
Наверное, самым явным и скорее самым часто встречающимся фактором продажи ипотечной квартиры является ухудшение финансового положения заемщика, в связи с которым он не в состоянии выплачивать ежемесячную сумму по кредиту. В этом случае заемщик может остаться без квартиры, если не найдет деньги на погашение кредита. Для начала необходимо обратиться в банк, чтобы не доводить дело до состояния полной катастрофы. Вполне возможно, что банк имеет претендентов, которые захотят купить жилплощадь. При таком раскладе продавец имеет шанс получить разницу между стоимостью квартиры и непогашенных остатков по ипотеке. Сложнее, если покупателя придется искать самому.
Причиной продажи ипотечного жилья также может послужить измененный состав семьи, а именно его увеличение. Если принято решение стать владельцем другой квартиры, намного большей, лучшей предыдущей и отвечающей всем требованиям и условиям клиентов, то и здесь сложной процедуры переоформления кредитных договоров не избежать.
Еще один повод - ипотечное жилье досталось по праву наследования, что означает необходимость погашения оставшейся суммы наследником, однако он заинтересован не в квадратных метрах, а в деньгах. Здесь также предстоит поработать над устранением массы сложных вопросов.
Специалист оценочной организации Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ утверждает:
- Перед процедурой продажи жилья обязательно надлежит сделать 2 вещи. Первое – воспользоваться помощью агентства недвижимости для определения реальной рыночной стоимости квартиры. Независимую оценку рыночной стоимости квартиры сможет провести и оценочная компания, работающая на рынке жилой недвижимости Вашего региона. Второе – обратиться в банк для согласования с ним варианта продолжения выплаты долга по ипотеке покупателем.
Кредит по ипотеке не оплачен. Как поступить с продажей квартиры? Каков выход?
Сперва требуется разрешение банка на продажу квартиры, не выполнить этого – нельзя, так как никакое залоговое имущество не может быть продано или обменено без согласия залогодержателя. Обычно банк всегда идет навстречу, однако есть одно но – покупателя, вероятнее всего, придется искать самостоятельно. Граждан, изъявляющих желание приобрести квартиру с залогом, не такое большое количество. И дело бывает вовсе не в стоимости, просто покупатель не хочет обременять себя хлопотами оформления. Поэтому многим приходится выставлять на рынок цену немного ниже должной.
Наиболее существенный момент, о котором необходимо помнить продавцу квартиры, состоящей на данное время в ипотеке, – применить методы с целью обмана банка не получится, там строго следят за порядком. Пожалуй, есть всего один вариант избавиться от переговоров с банковскими служащими при продаже — получить от покупателя задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита, а затем внести его на счет. После этого этапа с квартирой можно поступать как захочется, ведь продавец теперь становится ее полноправным владельцем, конечно же, до подписания договора купли-продажи.
Банк пойдет на уступки и позволит выставить залоговую квартиру на продажу лишь тому клиенту, который без всяких прецедентов платил взносы в течение нескольких лет и который нашел клиента, готового выплачивать долги по кредиту. Здесь банк вправе ознакомиться с доходами нового покупателя.
Примечание: Продавцу, кстати, выгоднее найти такого покупателя, который выплатит полную стоимость квартиры, тогда у него останутся средства на покупку или хотя бы на съем жилья.
По мнению эксперта Центра независимой оценки ИННОВАЦИЯ, Волковой Валерии, чтобы сберечь свои нервы и драгоценное время на решение столь сложной проблемы – продажа ипотечной жилплощади или ее обмен на другую ипотечную жилплощадь, необходимо обратиться за услугами к специалистам, имеющим отношение к данной деятельности. Есть достаточное количество агентств по недвижимости, которые помогут в разрешении этой задачи.
