В Москве после периода нестабильности цен и скачков спроса сформировалось три сектора на рынке офисов, которые существенно различаются по качеству помещений и по уровню цен аренды.
Первую группу составляют престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Эти стандарты включают качественную внутреннюю отделку помещений, наличие офисного оборудования, оргтехники и современных средств информации и коммуникаций глобального уровня. Такие офисы непременно расположены в отдельно стоящих и специально оборудованных зданиях, которые называются специализированными бизнес-центрами или офисными центрами.
По уровню ставок арендной платы за престижные офисы Москва вошла в первую пятерку крупнейших деловых центров мира, которую возглавляет Токио (порядка 2600 долл. за 1 м2 в год). В связи с этим российские предприниматели нередко арендуют по более доступным ценам первоклассные офисы за рубежом.
Поскольку в крупных промышленных центрах России, особенно в таких, как Москва и Санкт-Петербург, велик спрос на высококлассные офисные помещения, крупные инвесторы добиваются выделения земельных участков и осуществляют на них строительство новых зданий или реконструкцию объектов незавершенного строительства. Это позволяет им не только расширять свои площади, но и получать стабильные доходы от сдачи офисных помещений в аренду.
Расширение сектора специализированных офисных центров Москве и Санкт-Петербурге привлекает к ним внимание наиболее платежеспособных клиентов не только из-за приемлемого уровня комфорта и сервиса, но и в связи с юридической защищенностью прав аренды в таких центрах.
Администрация ряда гостиниц в Москве и Санкт-Петербурге предоставляют жилые номера под офисы по причине их низкой заполняемости туристами и командированными лицами. В ряде случаев гостиницы таким способом решают проблему текущего ремонта. Ставки арендной платы в гостиницах обычно пропорциональны количеству звезд в их квалификации.
Для офисного рынка Москвы и Санкт-Петербурга характерно, что наряду с отечественными субъектами рынка сформировался и постоянно расширяется круг иностранных участников. В него входят как профессиональные участники рынка (риэлторские, оценочные, консалтинговые, страховые, строительные, инвестиционные и другие фирмы), так и значительное число гражданских и юридических лиц из-за рубежа, которые предъявляют спрос и предложение на российском рынке недвижимости. Риэлторские фирмы приносят на российский рынок стандарты и современные методы работы в риэлторской деятельности.
По мере развития предпринимательства возрастает спрос на офисные помещения и повышаются требования арендаторов к их качеству. Рынок офисных помещений имеет хорошие перспективы для развития не только в столице, но и в других городах и крупных населенных пунктах, так как экономическая свобода вызывает к жизни все новые предприятия и структуры, которым необходимы площади для размещения и функционирования.
Хорошие перспективы к развитию имеет и рынок торговых помещений. Для объектов торговли главным фактором их успешной деятельности является выгодное месторасположение, так как оно во многом определяет объемы торгового оборота. Поэтому в Москве, Санкт-Петербурге и в других городах и населенных пунктах наибольшим спросом пользуются торговые площади, расположенные рядом с главными транспортными узлами и станциями различных видов сообщения (автомобильного, железнодорожного, речного, морского, воздушного и др.).
Аренда и купля-продажа магазинов как формы собственности
Аренда и купля-продажа магазинов как формы собственности также зависят от их месторасположения. Так, в Москве в пределах Садового кольца основным видом сделок является купля-продажа торговых площадей. Спрос на покупку торговых площадей в центре велик и значительно превышает предложение. Собственность в центре столицы — это не только средство для зарабатывания денег в процессе торговой деятельности, но и недвижимость, которая имеет постоянно возрастающую цену и является выгодным объектом для инвестиций. Долгосрочная аренда является преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений. При этом не требуется значительных единовременных вложений, как при покупке, и сэкономленные средства можно вложить в торговые операции или в переоборудование помещений.
Распространенной формой сделки по аренде торговых площадей служит договор о совместной деятельности, а формой платежа — поквартальная предоплата.
Средний уровень годовой арендной платы за 1 м2 торговой площади в Москве составляет 300 долл. при хорошем расположении объекта и снижается до 100-150 долл. при неудобном месторасположении или при необходимости серьезного ремонта помещения. Ставки арендной платы в центре и на окраинах столицы отличаются более чем в 3 раза.
Престижные элитные магазины в центре крупных городов страны выделяются из общей картины по ценам сделок, и каждый из них заслуживает отдельного повествования. Однако факт остается фактом: из центра Москвы и Санкт-Петербурга вытесняются российские торговые фирмы, товары которых доступны основной массе москвичей, и их место занимают фешенебельные магазины.
На рынке торговых помещений проявляется дисбаланс спроса и предложения, в результате чего на продажу предлагается значительное количество магазинов в различных районах городов страны. Многие покупатели сначала берут торговое помещение в аренду, чтобы оценить, как пойдет торговля на этом месте, и на основе этого принять решение о целесообразности покупки.
Необходимо отметить, что конкуренция порождает новые для России формы торговой деятельности, примером чего могут служить оптовые продовольственные рынки, когда, по существу, арендуется земельный участок без строений, на котором производится торговля с автомашин или из контейнеров.
На рынке недвижимости существенное значение имеет рынок складских помещений, который динамично развивается и характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложений и цен.
В структуре предложений выделяются следующие виды помещений, используемых под склады:
- специализированные оборудованные склады (складские комплексы), оснащенные погрузочно-разгрузочной техникой, отапливаемые и имеющие надежную охрану;
- ангары, используемые как частично оборудованные склады;
- подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях;
- склады на первых этажах охраняемых зданий, а также переоборудованные бомбоубежища;
- неспециализированные подвальные и полуподвальные помещения в жилых зданиях.
В настоящее время практикуется три основные формы взаимоотношений владельца склада и хозяина груза: простая аренда, ответственное хранение груза и ответственное хранение со страхованием груза.
