По мере становления и роста промышленного производства развивается структура отраслевого распределения вновь образованных отечественных, совместных а также иностранных предприятий, находящихся на территории России. Это свидетельствует о том, что большая часть новых предпринимательских образований нуждается в площадях производственного назначения. При этом сохранение профиля производственной специализации предприятий, созданных до начала рыночных реформ, наталкивается на серьезные трудности при преобразовании форм собственности предприятий. Наблюдается перепрофилирование и переоборудование производственных площадей в пользу сферы услуг, а также использование таких площадей под склады товаров и продуктов.
Огромная часть производственных площадей, фигурирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости, предоставляется в долгосрочную аренду. Причина проста: организация производства требует длительной процедуры установки технологического оборудования, перепланировки помещений и других сопутствующих затрат.
Требования к производственным помещениям сильно зависят от специфики и технологии размещенного в них производства. Кроме того, существуют жесткие требования по пожарной, экологической безопасности, обеспечение которых существенно повлияет на стоимость их создания или аренды.
В целом рынок промышленной недвижимости находится на стадии определения собственника по основной массе объектов приватизации. По мере того как будут определяться реальные собственники приватизированных предприятий, будет увеличиваться объем предложений в этом сегменте рынка недвижимости. Владельцы промышленной недвижимости в целях эффективного использования своего имущества будут предлагать на рынке резервные производственные площади, свободные складские и административные помещения, а также отдельные производственные комплексы с оборудованием.
Продажа предприятий в качестве имущественных комплексов не получила широкого распространения в условиях экономического кризиса. Процедура банкротства, вопреки прогнозам, не нашла серьезного распространения, в основном из-за несовершенства методической базы, а также опасений социального характера.
Наибольший интерес к промышленной недвижимости проявляют крупные финансовые структуры, что связано с дефицитом предложений в других сферах. Причем характерен поворот от столичной недвижимости к региональной, цены на которую значительно ниже и определяются балансовый стоимостью с учетом инфляции. Очевидно, предстоит перемещение значительной доли финансового капитала в крупные региональные центры России.
Можно прогнозировать развитие рынка промышленной недвижимости по мере выравнивания уровня российской экономики и формирования приемлемых условий для инвестиций.
На основе исследований спроса и предложений на рынке недвижимости представляется возможным сделать следующие выводы.
1. Рынок недвижимости чутко реагирует на ситуацию в стране. Экономическая нестабильность, постоянно снижающийся платежеспособный потенциал населения оказали крайне негативное влияние на привлекательность операций с недвижимостью.
Все отрицательные процессы, происходящие на рынке жилой и коммерческой недвижимости, в первую очередь связаны с экономической нестабильностью. Наиболее ощутимо это отразилось на компаниях, ориентированных на операции с нежилыми помещениями, землей и дорогим жильем. Типовая, недорогая недвижимость гораздо менее серьезно ощущает такие процессы в экономике. Большое количество заявлений о пересмотре итогов приватизации привело к резкому снижению спроса на объекты коммерческой недвижимости.
2. Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости, являются: финансовая нестабильность; несовершенство механизма лицензирования; несовершенство законодательства и др.
3. Экономическая политика, проводимая федеральными и местными органами самоуправления, направленная на повышение доходов населения, к сожалению, не дает ощутимых результатов, не приводит к формированию эффективных кредитных механизмов, ипотеки.
4. Неоправданно жесткая политика государства в вопросах налогообложения и сделок с недвижимостью провоцирует нелегальный оборот наличных денег, что безусловно ухудшает криминогенную обстановку на рынке недвижимости. Спровоцированная таким образом ситуация вызывает настороженность потенциальных покупателей и продавцов при операциях с недвижимостью.
В рассматриваемый период закладывается фундамент цивилизованного рынка недвижимости, а его дальнейшее развитие зависит от качества этого фундамента. Поэтому принимаемые законы должны предоставлять разнообразные возможности для развития нормальной конкуренции.
Кроме того, крайне необходим пересмотр части законодательства, касающегося рынка недвижимости. В современном законодательстве должны быть четко определены единые термины, типы объектов недвижимости, порядок оформления и переоформления типов, профессиональные участники процесса, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.
Особое внимание следует уделить процедуре оформления нежилых помещений, помещений общего пользования в жилых зданиях. За последние 2-3 года рейдерские захваты обслуживающими организациями технических помещений жилых домов приобрело системный характер, в основе которой лежит несовершенство законов.
