При оформлении сделок с недвижимостью, собственниками которого являются несовершеннолетние граждане, требуется одобрение на совершение сделки от органов опеки того района, в котором находится продаваемая квартира. При этом органы опеки в своем разрешении или запрете преследуют одну важную цель - не допустить ухучшения жилищных условий детей, при смене места жительства. Как же сотрудник опеки принимает решение?
Все просто - опека просит предоставить документальное подтверждение того, что покупаемая недвижимость дороже продаваемой. Вокруг этого принципа выстраивается вся логика принятия решений в органах опеки, однако ни в одном официальном документе не сказано, как определить какое жилье дороже, а какое дешевле.
Нашим специалистам пришлось разобраться в регламентирующих документах, которыми пользуются органы опеки, побеседовать с сотрудниками опеки, и оказалось, что регламента как такового не существует, а единственным документом-инструкцией является служебная записка без названия и без указания авторства.
Звучит записка следующим образом:
Перечень документов на разрешение сделок с недвижимым имуществом, собственниками которого являются несовершеннолетние
Один из пунктов явно указывает на метод определения стоимости объектов недвижимости для сравнения:
"... информация о рыночной стоимости жилого помещения (с учетом сведений из WINNER, или отчет о рыночной стоимости..."
Таким образом автор документа в явном виде исключил возможность использования кадастровой стоимости квартиры (потому что кадастровая стоимость не является рыночной), а также, по какой-то причине, указал на продукт одного из агрегаторов данных в области жилой недвижимости - базу WINNER.
WINNER не является официальным источником информации о сделках с недвижимостью, либо об их предложениях. Мало того, WINNER открыто заявляет что не несет ответственности за размещенный в собственной базе материал, и даже предлагает разместить в базе новые объявления, в том числе бесплатно!
Как же так? Получается, что органы опеки могут быть легко обмануты (к примеру, путем размещения на сайте "подставных" объявлений)?
Чтобы прокомментировать ситуацию мы обратились к эксперту-оценщику в области недвижимости, начальнику Департамента независимой оценки Центра ИННОВАЦИЯ, Старкову Леониду.
Комментарий эксперта:
Документ старый, впервые мы о нем узнали года два назад, нам его принес клиент, получив в своем местном отделении опекунского совета. Документ явно не официальный, на это указывает хотя бы то, что автор документа не удосужился проверить - лицензируется оценочная деятельность, или нет. Тем не менее, это до сих пор единственный документ, на который опирается сотрудник опеки при обращении к нему гражданина, желающего продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребенок.
Что касается практики работы опекунского совета - то скорее всего просто пока не возникла такая ситуация, когда нужно менять подход к работе. У меня в памяти диалог с риэлтором:
- Ну подумаешь, родители разместили фальшивок, получили положительное решение опеки и продали дорогую квартиру детей, купив дешевую. Ну и что? Ведь это их дети, их деньги... (и это говорил взрослый, вполне серьезный сотрудник известного агентства недвижимости!)
Что же делать?
Решение простое - ужесточить порядок рассмотрения обращений граждан, отказаться от безсмысленных баз типа WINNER, обратиться к экспертным оценкам. Можно конечно вообще заставить всех продавцов проводить полноценную оценку недвижимости в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, с выездом и осмотром квартиры, и т.д., но есть вариант и попроще. Различия между отчетом и заключением.
Можно выполнить ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Полноценная оценка стоит от 5 до 10 тыс., выполняется в строгом соответствии с ФЗ и Федеральными стандартами оценки. ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ не регламентируется ФЗ, что значительно упрощает данный документ, и делает его более дешевым.
Мы в своей компании практикуем такой вид представления данных о стоимости квартиры с 2011 года.
Мы уже не один раз обращались в органы опеки с просьбой принять новую форму работы с оценочными компаниями, оказывающими услуги по проведению независимой оценки недвижимости. Предложение простое: создать новые требования к отчету для опеки.
Точнее нужно составить новые требования к ЭКСПЕРТНОМУ ЗАКЛЮЧЕНИЮ о стоимости квартиры, выполненному оценочной компанией, включающему:
- Экспертное заключение оценщика, с печатью, подписью.
- Фотографии квартиры (4-8 фото).
- Правоустанавливающие документы + БТИ.
- Скрин-шоты аналогов с открытого рынка (с сайтов агентств недвижимости).
- Документы оценочной компании.
Такой документ даст достаточное представление о квартире, делается за несколько часов и стоит в пределах от 3 до 3,5 тыс.руб.
