В течение последнего года на рынке коммерческой недвижимости Москвы осуществляется бурная деятельность по смене собственников. Ранее арендованные площади в соответствии с Федеральным законом (ФЗ 159 от 2008 года) теперь переходят во владение арендаторов, если последние готовы их выкупить по рыночной стоимости. Причем не просто по рыночной, по льготной рыночной! Приоритетное право выкупа подразумевает при выплате отсутствие НДС, а также рассрочку платежа (изначально афишировалась беспроцентная рассрочка, сейчас указывается 2,5%).
Специальные условия для арендаторов действуют до следующего лета, поэтому бизнесменам медлить не стоит. За первые шесть месяцев 2014 в городе выкуплено уже более 300 нежилых помещений, примерно столько же находится в состоянии согласования договора оферты на выкуп помещений. Для сравнения - в 1 полугодии 2013 года у города было выкуплено чуть больше 50 помещений.
Причиной бурного роста активности в конце 2013, начале 2014 года явились поправки в законе, вышедшие в июле 2013. В соответствии с новыми поправками заметно расширился круг арендаторов, способных получить приоритетное право на выкуп своего помещения. Одновременно был увеличен срок подачи обращений на выкуп - до лета 2015. До внесенных поправок приоритетным правом могли пользоваться только компании, чей договор аренды имеет срок не менее 5 лет (то есть льготу могли получить только компании, заключившие договор аренды с городом до 2006 года), после поправок срок снизился до двух лет.
Мало того, в поправках было снято ограничение площади для приоритетного права выкупа. В первой редакции закона максимальная площадь помещений, подходящих для проведения процедуры приоритетного права выкупа, была 300 метров. Сейчас ограничений нет. По некоторым сведениям максимальная площадь помещения, выкупленного сегодня у ДГИ, составляет площадь чуть меньше 1000 кв.м.
Сложности при выкупе помещений у ДГИ
Ложку дегтя в бочку меда для предпринимателей вносит, как обычно, сама процедура выкупа. Для того чтобы выкупить помещение ФЗ предусматривает оценку его рыночной стоимости. На основании данных о рыночной стоимости предприниматель и должен принять решение о выкупе, либо продлении договора аренды. Но кто оценивает? Как оценивает? Вокруг этого процесса сегодня разгораются конфликты, судебные тяжбы арендаторов с ДГИ.
В соответствии с ФЗ об оценочной деятельности оценку имеет право проводить компания, имеющая в штате сотрудников со специальным образованием, свидетельством СРО, страховкой. Ни о каких аккредитациях в ДГИ для оценочных компаний в законе нет ни слова. Иных требований ни в ФЗ об оценке, ни в ФЗ 159 о праве приоритетного выкупа нет. И что получается: арендатор проводит свою оценку помещения, ДГИ - свою. Стоимость не совпадает и начинается долгий процесс согласования цены.
В сети Интернета ходит слух о наличии аккредитации в ДИГМ, однако это только слух. Кем распространяется - остается только догадываться.
Много шума наделала публикация на сайте ДГИ калькулятора для расчета предварительной стоимости помещения для приоритетного выкупа. По номеру договора аренды можно определить какую стоимость планирует указать в договоре купли-продажи ДГИ. Практика показывает, что стоимость в калькуляторе в большинстве случаев выше рыночной, и лишь изредка похожа на рыночную.
Для выкупа помещения по реальной рыночной стоимости арендатору остается одно - проведение действительно независимой оценки своего помещения, а затем доказательство справедливой цены, указанной в отчете оценщика в суде. Как это сделать? Как повысить статус отчета о независимой оценке? Для ответа на эти вопросы следует обратиться в оценочную компанию, специализирующуюся на выполнении оценки для выкупа у ДИГМ (ДГИ).
Процедура выкупа помещений у ДГИ
Невозможно дать четкий алгоритм действий для оспаривания рыночной стоимости помещения. В каждом отдельном случае юрист подстраивается под ситуацию, и принимает соответствующие меры. Главное в данном процессе - опыт юриста. Даже самый хваленый юрист в данном вопросе может оказаться школьником, если не имеет опыта. Судебная тяжба с городом - тонкий момент.
За последний год мы перебрали несколько юристов, специализировавшихся на подобных делах. Подобных - потому что до 2013 года широкой практики оспаривания не было, все специалисты приходили к нам без опыта конкретной работы по направлению оспаривания стоимости для выкупа. В начале 2014 года мы остановили свой выбор на адвокате, члену Московской коллегии адвокатов, руководителю юридической фирмы. С его помощью мы подготовили для наших клиентов предложение, и активно практикуем процедуру оспаривания.
Телефон для справок: (495) 698-60-37
