Получил договор купли-продажи арендуемого офиса и … удивился. Не стоит терять время, по закону его не так уж и много!
В 2008 году вышел закон под номером 159, в 4-й части которого сказано о том, кто и в каком порядке имеет право выкупа помещений у ДГИ. В этом же законе прописаны сроки, которые даются бывшему арендатору на обжалование договора купли-продажи, и сроки эти невелики – всего 30 дней. Что это означает на практике?
Если арендатор обратился в ДГИ с просьбой о рассмотрении возможности выкупа помещения в приоритетном порядке с использованием льгот, а в ответ получил проект договора, то с момента получения этого документа начинается отсчет времени, в течение которого арендатор должен принять решение.
Вариант 1 – согласиться с требованиями и условиями договора, подписать и приступить к процедуре выкупа. Здесь все просто, вопросов не возникает. Однако практика показывает, что стоимость помещения для выкупа может оказаться завышена. Отсюда вытекает другая модель поведения арендатора.
Вариант 2 – отказаться от права приоритетного выкупа и продолжать выплачивать аренду по предложенным тарифам. Тоже все просто.
Вариант 3 – не согласиться с условиями договора и приступить к оспариванию стоимости договора на выкуп.
Течение 30-ти дневного срока останавливается на время проведения оспаривания стоимости, этот момент также прописан в законе 159. Право оспаривать рыночную стоимость объекта оценки указано в статье 8 того же закона №159. Если не правильно сформулировать акцепт на договор ДГИ то можно потерять время и самое главное – лишиться права льготного выкупа помещения. Поэтому очень внимательно отнеситесь к акцепту, четко указав в письме предмет обжалования – достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Оценка рыночной стоимости в независимой оценочной компании
Приблизительную рыночную стоимость помещения можно узнать, воспользовавшись калькулятором на сайте ДГИ. Однако не спешите расстраиваться, если сумма Вас сильно удивит. Расчет калькулятора ОЧЕНЬ приблизительный, какими критериями пользовались создатели данного калькулятора вообще не понятно, но в большинстве случаев цифра, которую он показывает завышена. (Однако встречались случаи, когда калькулятор показывал стоимость ниже рыночной, и в таких ситуациях уж точно не нужно медлить, а подписывать договор на выкуп).
Точную оценку Вам может показать только независимая оценочная компания, действующая в соответствии с ФЗ-135 об оценочной деятельности, сотрудники которой состоят в СРО, имеют соответствующие документы об образовании, периодической переквалификации а также страховки. В Интернете можно найти информацию о том, что оценку помещений для ДГИ должна производить аккредитованная в ДГИ оценочная компания, однако это не правда. Никакой аккредитации в ДГИ не существует, а если бы существовала, то такой фильтр моментально стал бы причиной скандала.
Вывод: если готовы идти в суд – заказывайте независимую оценку в зарекомендовавшей себя компании. Почитайте отзывы в Интернете, поговорите по телефону с двумя-тремя оценщиками, и ситуация по выбору исполнителя прояснится.
