В этом году Департамент Имущества Города Москвы (сокращенно ДИГМ) приступил к перерасчету стоимости арендной ставки собственных помещений, сдаваемых в аренду коммерческим и некоммерческим организациям. Для очень многих субъектов предпринимательства данный ход Департамента имущества стал ударом ниже пояса, и уже серьезно повлиял на финансовую ситуацию в компаниях. 

Если раньше предприниматели (а также некоммерческие объединения) платили льготную ставку и даже не сравнивали ее с рыночной ставкой, то теперь ситуация коренным образом поменялась, и в ряде случаев рыночная стоимость аренды окажется даже ниже, чем ставка от ДИГМ.

Что же делать в сложившейся ситуации?

Для начала нужно выяснить, имеет ли смысл продолжать платить аренду по назначенной ставке, или есть шанс оспорить сумму аренды? Или еще один вариант - выкупить помещение у города по льготе? Для ответа на эти вопросы в первую очередь Вам понадобится проведение независимой оценки. Если Вы рассматриваете вариант выкупа помещения - то оптимальным будет заказать оценку сразу в 2-х направлениях: оценку рыночной стоимости Ваших помещений, а также рыночную арендную ставку. Займет эта процедура 1-3 рабочих дня, стоимость варьируется в пределах от 6 до 30 тысяч рублей (в зависимости от размеров помещений и их особенностей). Если выкуп не рассматривается, то достаточно только арендной ставки.

Что Вам даст оценка?

Проанализировав полученные цифры (стоимость помещения, рыночная арендная ставка и ставка ДИГМ) можно прийти к нескольким решениям:

• Продолжать снимать помещение у ДИГМ.
• Выкупить помещение по рыночной стоимости (при этом, город готов получать деньги в рассрочку, до 3-х лет).
• Пересмотреть арендную ставку с ДИГМ (сложно, но вполне реально, даже без судебного разбирательства)*.

* Последний пункт реализовать сложно, но если у вас в руках будет грамотный документ, выполненный по всем стандартам оценочной деятельности, то шансы очень высоки.

Опишем некоторые особенности данного рода оценки:

Особенности оценки для ДИГМ

Независимая оценка аренды помещений, находящихся во владении г. Москвы формально ничем не отличается от оценки аренды в соседнем здании, принадлежащем коммерческой организации или частному лицу. Особенностей нет, однако на практике ситуация обстоит несколько по-иному, нежели в теории. Поиск оценочной компании для проведения оценки аренды помещения в школе, детском саду, учреждении практически всегда сопровождается ключевым вопросом заказчика:

"... Вы оцениваете для ДИГМ? Департамент примет отчет?" (ДИГМ - Департамент имущества города Москвы).

Данный вопрос интересует всех, кто обращается к нам за подобной оценкой, и уверен, что подобная ситуация и в других компаниях. Так в чем же секрет?

Оценка арендной ставки для Департамента имущества Москвы

Действительно, сегодня наверное самая строгая организация, принимающая результат работы оценщика в качестве документа для принятия решения - это Департамент имущества Москвы. Департамент имеет в своем активе специалистов, проводящих экспертизу отчетов, и принимающих решение о признании отчета легитимным. Отчеты очень тщательно проверяются на предмет качества формулировок оценщика, качества подбора аналогов, методологии расчета коэффициентов. Если отчет не проходит под требования ДИГМ его возвращают заявителю.

Возврат отчета совсем не означает, что заказчику нужно менять оценочную компанию, достаточно исправить ошибки и подать оценку заново.

Часто, в погоне за прибылью, оценочные компании упрощают методику, опускают некоторые выводы. Если для суда упрощения не критичны, то ДИГМ их обязательно отметит, и по объективным причинам может забраковать отчет. Строгая инстанция в виде Департамента имущества таким образом повышает качество отчета оценочной компании, а также дисциплинирует оценщиков.

К чести Департамента все возвращенные отчеты сопровождаются детальным объяснением причин, по которым отчет не признался легитимным.

Наш Центр не раз выполнял работу по оценке арендной ставки на нежилые помещения, предоставляемые в аренду городом. Специалисты Департамента имущества и нам возвращали отчеты, мы прислушивались к замечаниям и подавали отчет заново. В результате опыт, приобретенный при работе с ДИГМ ложился в основу других отчетов, выполняемых нами для банков, судов. С точки зрения руководителя оценочной компании остается только благодарить ДИГМ за науку.

P.S. Очевидно, что в скором будущем в Москве появится масса помещений, которые по ставке ДИГМ никому не нужны...