Сколько стоит комната в коммуналке? Как рассчитать стоимость доли в квартире? Как считать долю при переуступке прав?
На эти и многие другие вопросы о комнатах и долях постоянно приходится отвечать экспертам по независимой оценке недвижимости.
Некоторые важные моменты мы решили опубликовать в настоящей статье. При выборе комнаты в коммунальной квартире с целью покупки вас не может не беспокоить состав соседей. Одно дело, проживать совместно с тихими интеллигентными людьми и совсем другое – жить с обладателями всевозможных вредных привычек, или, скажем, переселенцами из южных регионов, которые обладают повышенным темпераментом, или «небольшой» компанией гостеприимных студентов, которые живут «веселой студенческой жизнью». Определить количество проживающих в квартире можно по справке формы 9, однако, лучше всего, навестить свое возможное будущее жилье как-нибудь вечерком, когда «все в сборе» и самостоятельно оценить обстановку в интересующей вас квартире.
ОЦЕНИВАЕМ УДОБСТВА И «НЕУДОБСТВА»
Зачастую квартиры исторического центра Москвы лишены необходимых удобств, поэтому вам заранее необходимо изучить техпаспорт квартиры, или, при его отсутствии, справку формы 7 – по этим документам вы сможете сравнить то, что в квартире фактически находится (ванны, водонагреватели и т.п.) и то, что в ней предусмотрено законом. Ведь все «нелегальные» удобства являются нарушением санитарных норм и рано или поздно могут оказаться подлежащими ликвидации.
Так же стоить обратить внимание на то, приватизированы ли комнаты ваших соседей. В случае, если часть комнат в коммунальной квартире является муниципальной собственностью, то это может существенно затруднить процесс расселения. Даже если жильцы неприватизированных комнат подадут документы на приватизацию, они отнимут время и такая «полуприватизированная» квартира станет менее удобным вариантом для расселения.
Конечно, на стоимость комнаты в коммунальной квартире влияют многие факторы. Поэтому специалисты центра «ИННОВАЦИЯ» не советуют вам выбирать самый дешевый из существующих вариантов. Из чего складывается стоимость «дешевой» комнаты? Из ее площади, района нахождения, удобств в квартире в целом, а так же из особенностей уклада жизни соседей. Как правило, самые дешевые варианты оказываются в густонаселенных квартирах с комнатами малой площади. Поэтому зачастую такие «эконом-варианты» оказываются не более выгодными, чем среднеценовые предложения.
Бывает, что продавцы привлекают покупателей перспективой «выгодного расселения» квартиры. Однако по факту, понятие «перспективная квартира» является только способом «выжать» из данного объекта продажи максимальную цену и на деле оно не должно увеличивать его стоимость.
СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Согласно статье 250 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущество при покупке части квартиры (т.е. комнаты, которая выставлена на продажу). Т.е. по закону каждый из жителей коммунальной квартиры должен посетить нотариальную контору с целью оформления отказа покупки данной комнаты. Как показывает практика, далеко не каждый сосед готов потратить свое время на бесполезную для него «прогулку» в контору. В этом случае на вашей стороне пункт 2 той же статьи 250 ГК РФ, в котором говорится о том, что «Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу».
То есть, продавец обязан просто известить всех соседей о факте продажи комнаты с указанием ее рыночной стоимости и подождать один месяц, по истечении которого ГУФРС сможет зарегистрировать договор.
Так что советуем вам заранее познакомиться с будущими соседями, определить условия проживания в данной квартире, а так же заранее выяснить их интерес к покупке комнаты, на которую вы претендуете, для того, чтобы в процессе оформления договора купли-продажи не столкнуться на с бытовыми проблемами, ни с юридическими трудностями.
