Исходная информация Здание
Месторасположение особняка: Москва, ул. Остоженка.
Площадь 347 кв.м
Год постройки 1985
Объем здания 1706
Операционные расходы по зданию: принять 60 долл.
1. Доходный подход
1.1 Расчет средней арендной платы(расчет с НДС)
|
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
|
Местоположение |
м. Ленинский проспект |
м. Ленинский проспект |
м. Ленинский проспект |
м . Ленинский проспект |
м. Ленинский проспект |
|
Назначение помещений |
Офис |
Офис |
Офис |
Офис |
Офис |
|
Удаленность от метро |
10 мин. пешком |
10 мин. трансп |
10 мин. пешком |
15 мин. пешком |
5 мин. пешком |
|
Тип помещения |
Административное здание |
Административное здание |
Административное здание |
Административное здание |
Административное здание |
|
Этажность здания |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Этаж расположения объекта-аналога |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Наличие парковки |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Внутренняя отделка |
раб. состояние |
раб. состояние |
раб. состояние |
раб. состояние |
раб. состояние |
|
Вход в здание |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Сдаваемая площадь, кв. м |
400 - 551 |
500 |
317 |
420 |
520 |
|
Источник информации |
Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру» |
www.gold-mile.ru |
www.gold-mile.ru |
Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру» |
Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру» |
|
Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год |
470 |
432 |
456 |
512 |
490 |
|
Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год с учетом торга (3%) |
|
|
|
|
|
|
Средняя арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год |
457 |
||||
Площадь здания - 347 кв.м
1.2.Расчет ЧОД
|
|
Показатели величин |
|
Потенциальный валовой доход, долл. США |
158579 |
|
Корректировочный коэффициент недозагрузки (уровень загрузки площади) |
0,88 |
|
Корректировочный коэффициент на недоиспользование площади |
1 |
|
Корректировка на недополучение дохода |
1 |
|
Действительный валовой доход, долл. США |
139549 |
|
Операционные расходы, долл. США (60 долл. США/кВ.м) |
20820 |
|
Фонд возмещения |
4890 |
|
Чистый операционный доход, долл. США |
113 839 |
ПВД=АР х S пл =500*347=173500
К нед=1,5мес/12 мес=0,88 (время простоя за год)
Операц. расходы = Экспл расх+ Налоги+Земел. Платежи+Страховка
Фактор SFF = R0/{(1+R0)n -1}, n =25 лет
Фонд фозм.= 0,5 ПВС (затр)*SFF (как правило 8-10 $/кВ.м)
(Иногда используют стоимость реконструкции 500-600 $/кВ.м)
1.3. Ставка дисконтирования кумулятивно (R on –дох на влож. капитал)
R0=4,6% (Евробонд Россия2030) безрисковая ставка
Риски
|
Факторы риска влияющие на объект недвижимости |
|||||||||||
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
Систематический риск |
|||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение федерального местного законодательств |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
статичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
статичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансирование инвестиций |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление правоустанавливающих документов |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
6 |
4 |
2 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Взвешенный итог |
6 |
8 |
6 |
12 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Сумма |
19 |
||||||||||
|
Количество факторов |
10 |
||||||||||
|
Средневзвешенное значение |
1,9 |
||||||||||
R неликв=1,5%
Срок экспозиции 2 мес.- данные Аг. «МИЭЛЬ Недв».
R мен (1 - 4%) = 1% (экспертно)
|
Наименование величин |
Показатель, % |
|
Безрисковая ставка |
4,6 |
|
Компенсация за риск вложения |
1,9 |
|
Компенсация за ликвидность |
1,5 |
|
Компенсация за инвестиционный менеджмент |
1 |
|
Ставка дисконтирования |
9 |
1.4. Ставка капитализации
К =R on + R of
R of = 1/N ост (Ринга)= 1/74=1,3% (Ост. срок 74г.)
К = 8,5 + 1,3= 9,8
1.5. Расчет рыночной стоимости объекта методом капитализации
РС = ЧОД / К = 113839/10.3%=1 105 233 $
1.6. Дисконтированием денежных потоков
Прогнозный период – 4 года
Дисконтирование на середину периода.
Стоимость косметического ремонта = 120 $/кВ.м
|
Параметры\Периоды |
1 месяц 1 года |
11 месяцев 1 года |
2-й год |
3-й год |
4-й год |
5-й год, поспрогноз |
|
Затраты на ремонт, долл. США*(отрицательный поток) |
52 050 |
|
|
|
|
|
|
ДВД, долл. США |
0 |
127920 |
139 549 |
139 549 |
139 549 |
139 549 |
|
Опер затраты периода |
1735 |
19085 |
20820 |
20820 |
20820 |
20820 |
|
Резервы замещения периода |
408 |
4482 |
4890 |
4890 |
4890 |
4890 |
|
Темп роста в долгосрочный пер |
|
|
|
|
|
0% |
|
Коэффициент капитализации, % |
|
|
|
|
|
9,8% |
|
Стоимость реверсии, долл. США |
|
|
|
|
|
1161622 |
|
Денежный поток сумм., долл. США |
54193 |
104353 |
113839 |
113839 |
113839 |
|
|
Ставка дисконтирования, % |
8,5% |
8,5% |
8,5% |
8,5% |
8,5% |
8,5% |
|
Фактор стоимости |
0,99 |
0,92 |
0,85 |
0,78 |
0,72 |
0,72 |
|
Денежные потоки, долл. США |
53651 |
96005 |
96763 |
88794 |
81964 |
836367 |
|
Рыночная стоимость, долл. США |
1146242 |
|
|
|
|
|
|
Рыночная стоимость, руб. ( вкл. НДС) |
|
|
|
|
|
|
2. Сравнительный подход (С НДС)
|
Параметры сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 4 |
|
Местоположение |
м. Лен. проспект |
м. Новые Черемушки |
м. Ленинский проспект |
м. Кунцевская |
м. Кунцевская |
|
Назначение помещений |
офис |
офис |
офис |
офис |
офис |
|
Удаленность от метро |
5 мин. пешком |
5 мин. пешком |
- |
1 мин. пешком |
5 мин. пешком |
|
Тип объекта |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
|
Этажность здания |
- |
2 этажа |
1 этаж |
- |
- |
|
Наличие парковки |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Внутренняя отделка |
раб. состояние |
раб. состояние |
раб. состояние |
Треб. рем |
раб. состояние |
|
Вход в здание |
отдельный |
отдельный |
отдельный |
отдельный |
отдельный |
|
Площадь, кв. м |
500 |
1300 |
400 |
1000 |
600 |
|
Источник информации |
www.foreman.ru Тел. |
www.foreman.ru |
www.apex-realty. |
www.apex-realty. |
www.apex-realty.r |
|
Цена продажи, долл. США за 1 кв. м |
3 500 |
3 500 |
3 500 |
3 000 |
3 200 |
Корректировки
|
Параметр |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Объект |
|
Цена предложения с НДС, долл. США/кв.м, с НДС. |
3500 |
3500 |
3500 |
3000 |
3200 |
|
|
Передаваемые права на объект |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
собственность |
|
Финансовые условия |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Без схем |
|
Условия продажи |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
типичные |
|
Снижение цены в процессе торгов |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
|
Дата продажи/Дата выставления на торги |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Корректировка на наличие парковки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
есть |
|
Общая процентная корректировка |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
|
Корректировка на площадь |
1,1 |
1,2 |
1 |
1,2 |
1,1 |
|
|
Корректировка на состояние |
0 |
0 |
0 |
300 |
0 |
Рабочее |
|
Корректировка на обеспеченность ЗУ |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость продажи, долл. США/кв.м. |
3657 |
3990 |
3325 |
3120 |
3344 |
|
|
Скорректированная средняя стоимость продажи вкл. НДС, долл. США/кв.м |
3487 |
|
|
|
|
|
Сср=3487*347=1 210 058$
3. Затратный подход (С НДС)
3.1 Расчет ,(Сборник «Ко инвест» «Общ. Здания», 2005 г.)
|
АНАЛОГ (КС-1) |
3.3.4.001 |
|
С2007, руб. |
5252,99 |
|
V, куб. м |
1706 |
|
КСМР (Индекс) |
1,99 |
|
КП* (констр поправка) |
1,22 |
|
КНДС |
1,18 |
|
КПЗ |
1,2 |
|
ПЗС, руб.: |
30807935 |
|
ПЗС, долл. США: |
978029 |
3.2 ИЗНОС
И физ = 26/100= 26%
И фун. = 0
И вн = 0
Инак = 26%
3.3.Стоимость замещения С зам= ПЗС х (1-26%)=723 741$
3.4 Стоимость земли Методом остатка
|
ЧОД для объекта оценки, долл. США |
113839 |
|
ЧОД для улучшений, долл. США (423696 Х11,1%) |
74545 |
|
ЧОД для земельного участка, долл. США |
39294 |
|
Норма возврата капитала |
1,3% |
|
Коэффициент капитализации для земельного участка |
9% |
|
Стоимость земельного участка, долл. США (НДС не облагается) |
436600 |
3.4 Стоимость объекта С= С зам + С земл. = 723 741 + 436 600 = 1 160 341 $
СОГЛАСОВАНИЕ
|
Наименование показателя |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
Затратный подход |
|
Стоимость по подходам, долл. США |
1 105 233 |
1 210058 |
1 160 341 |
|
Весовые коэффициенты подходов |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
|
Скорректированная стоимость по подходам, долл. США |
331570 |
605029 |
232068 |
|
Итоговая стоимость, долл. США |
1 168 367 |
|
|
|
Итоговая стоимость, долл. США/кВ.м |
3 367 |
|
|
|
Итоговая стоимость, руб. вкл. НДС |
36 803 560 |
|
|
Курс 31.5 руб./долл. США
