Процедура независимой оценки нежилых помещений отличается от оценки квартир и домов, так как гораздо шире спектр использования данного рода объектов недвижимости. Но больше всего особенностей с точки зрения оценщика у помещений производственного назначения, так как они, как правило, сами по себе всегда достаточно уникальны.
Для грамотного расчета стоимости производственных помещений требуется сначала детально разобраться в специфике его использования, рассмотреть все альтернативные варианты использования.
Для сравнения: квартиры оцениваются гораздо проще, так как их много, они однотипны по назначению, а значит проще найти аналоги для сравнения. В очень редких случаях квартиры рассматриваются в качестве потенциального офиса или магазина, и оценка нужна для перевода помещения в нежилой фонд.
Определение ставки аренды для нежилого помещения
Для расчета арендной ставки помещения эксперт может использовать все три подхода, однако на практике чаще всего такая работа сводится к оценке сравнительным подходом. Подбираются аналоги на открытом рынке, изучается сам рынок и его специфика в данном районе, отсеиваются менее подходящие, и выбираются наиболее подходящие 8-10 аналогов. Затем производится расчет арендной ставки с учетом корректировок и из 10 аналогов отсеиваются еще как минимум половина. Оставшиеся 4-5 аналогов становятся основой для расчета арендной ставки оцениваемого помещения или строения.
Нам довольно часто приходится оценивать арендную ставку помещений, в том числе для государственных структур, для споров хозяйствующих субъектов, а также для оспаривания ставки с ДГИ (ДИГМ).
Оценка помещений выкупа у ДГИ (ДИГМ)
В 2013 году Правительство Москвы рекомендовало департаментам, на балансе которых стоит коммерческая недвижимость, провести реорганизацию доходности, и в качестве альтернативы - реализовать часть недвижимости. В первую очередь инициативой заинтересовались арендаторы, так как при выкупе таких помещений для них возникал ряд положительных моментов, таких как вычет НДС, беспроцентная отсрочка платежа,... Однако встал вопрос о стоимости помещений, и тут начались тяжбы вокруг методик расчета рыночной стоимости.
Подробнее о данного рода оценки подробно описано в соответствующем разделе нашего сайта.
Частая причина оценки арендной ставки коммерческой недвижимости в специализированной компании - невозможность владельца помещения самостоятельно ее определить. Такая ситуация часто встречается в небольших городах, а также в зданиях, сильно удаленных от аналогичных арендуемых помещений. В маленьких городах предложений об аренде по определению мало, и тогда владелец помещения обращается к профессионалам, обладающим методиками расчета стоимости аренды без прямого сопоставления с аналогами.
Часто приходится оценивать стоимость аренды в помещениях, являющихся собственностью города. Процедура та же самая, ничем не отличается от оценки частных помещений. Подробнее об оценке помещений можно почитать в соответствующих разделах нашего сайта: оценка офисов, оценка зданий, незавершенного строительства.
