Так ли хорошо, когда в собственности много квартир, особенно, когда цены на них падают, а стоимость коммунальных платежей повышается. Стоит ли хранить столь убыточный актив, и каковы дальнейшие перспективы развития рынка жилья?
Изменения, произошедшие в налоговом законодательстве, а также повышение цен на коммунальные платежи при общем снижении стоимости жилья на рынке недвижимости и арендной платы приводит к тому, что «лишнее» жилье превращается в убыточный актив, считают специалисты Центра независимой оценки «Инновация».
Стоит напомнить, что начиная с прошлого года, на недвижимость в столице вводится рыночный налог, который осложнит жизнь в первую очередь тем, кто является владельцем нескольких объектов недвижимости. А постоянно растущая плата за коммунальные платежи находящихся в собственности, но неиспользуемых квартир становится тяжелым бременем даже для тех, кто имеет достаточные средства.
Оценка ситуации с инвестиционными квартирами. Почему не выгодно?
Перекрыть эти траты весьма сложно, ведь кризис привел к тому, что чистый доход от аренды жилья снизился с 6,1% до 4,2% годовых от действительной стоимости недвижимости. К тому же, если учесть все дополнительные расходы, связанные с этой недвижимостью, включая амортизацию квартиры, периоды простоя и т.д., то доход от нее не превысит и двух процентов. В то время как большая часть инвестиционных квартир приобреталась в новых домах, а значит собственникам такого жилья прежде чем сдать его в аренду требовалось провести ремонт, а это опять же расходы. В итоге вся эта схема для квартирных инвесторов оказалась абсолютно невыгодной.
Оценка ситуации с квартирами показала, что продавать их надо было в период подъема рынка, то есть еще два года назад. Однако большинство инвесторов считает, что цены на недвижимость должны расти постоянно, считая это базовым свойством любой недвижимости. Но, к сожалению, это не так. Период роста цен на жилье, который длился, начиная с 2001 г., к настоящему времени уже закончился.
Еще недавно многие надеялись, что рынок недвижимости оживет, как это было в 2009 году и нужно только немного подождать. Но сейчас уже видно, что тот кризис, который был в 2008-2009 годах совсем не похож на эту структурную перестройку экономики, происходящую в настоящее время.
Таким образом, ситуация такова, что квартирный инвестор в ближайшие пару-тройку лет будет терять от 10 до 15% ежегодно на стоимости квартиры из-за снижения общих цен на недвижимость. А также нести дополнительные материальные расходы, связанные с уплатой коммунальных платежей и налогов за жилье.
Если сейчас начать процесс продажи квартиры, то придется скинуть 10-15% от ее стоимости. Тем не менее, вырученную сумму можно положить в банк под 9-13% годовых (все зависит от того какая будет сумма и банк) и через три года получить около 30%. Конечно, это немного, но хоть какие-то деньги. Ведь чем дольше он цепляется за убыточную собственность, тем больше несет потери от расходов на содержание жилья и снижения стоимости квартиры в результате общей ситуации на рынке.
Однако большинство инвесторов не готовы расстаться со своей недвижимостью, поэтому вряд ли мы станем свидетелями массовых распродаж квартир. Самые прагматичные предприниматели уже реализовали обременяющую их собственность или приступили к решению этого вопроса. Но все же основная масса инвесторов останутся при своем мнении и не изменят своего решения.
