Формирование цены на землю

Основная масса землеотводов последних десятилетий вклю­чает участки размером 6-8 соток, что не отвечает современным понятиям и нормам. Поэтому такие предложения не находят большого спроса, и цена 1 сотки на них значительно ниже (до 40%), чем на участках большего размера, расположенных в той же местности. Как показывает практика (опыт независимой оценки земли в Центре ИННОВАЦИЯ), покупатели земельных участков и загородных домов в обязательном порядке учитывают циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости, который носит ярко выраженный сезонный характер.

Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия, и в августе-сентябре спроос снижается до минимума, так как покупатели не имеют особого желания приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение. Однако следует отметить характерную особенность рынка земли: если на квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как показали четырехлетние наблюде­ния, цены на земельные участки в конце лета стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном рынке отмечается периодический рост спроса. Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от дейст­вия многих факторов.

Cуществует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных земельных участков. Отдель­ные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроен­ные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электриче­ство, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-600 долл. из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков находится в пределах от 300 до 1800 долл. за 1 сотку. Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия побли­зости водоемов, леса, ж/д станции, дорог, охраны.

Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20%, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%. Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов участков, и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и хозяйственных построек. Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различные характеристики степени разработки, под­водки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10%.

Перспективы создания современной инфраструктуры (кана­лизация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в буду­щем существенно увеличивают цену земельного участка, особен­но если они подкреплены договором с владельцем земельного массива. Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью, и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков на расстоянии более 70 км от МКАД падает еще сильнее.

Престижность направления и особенности местности могут изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении от города. В Подмосковье действует следующая градация направ­лений по степени их привлекательности для покупателей и стоимости 1 сотки.