Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.
Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы. Грамотное сочетание этих факторов лежит в основе независимой оценки недвижимости. Перечислим их:
1. Экономические:
- уровень и динамика доходов населения;
- дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
- уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
- доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
- состояние альтернативных и смежных рынков;
- цены на рынке недвижимости;
- уровень арендной платы;
- риски инвестиций в недвижимость;
- стоимость строительства;
- цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.
2. Социальные:
- уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
- образовательный уровень населения и тенденции его изменения;
- уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;
- уровень и тенденции преступности.
3. Административные:
- налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);
- зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);
- правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);
- правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).
4. Условия окружающей среды:
- уровень развития социальной инфраструктуры;
- обеспеченность транспортными сетями; |
- экологическая обстановка
