Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя оторвать от земельного участка, на котором объект недвижимости построен. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамки нормального на определенном временном отрезке бытия. Стационарность, материальность и неизменность недвижимости являются ее существенными характеристиками.
Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о размерах и форме, внесенных улучшениях, поверхностном и подпочвенном слое, дренаже, ландшафте, подъездных путях, об окружающей среде, коммунальных услугах, неудобствах, опасностях и других обременениях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта недвижимости, его потребительские свойства. Независимая оценка недвижимости является одним из способов классифицировать объект по совокупным характеристикам.
