Ещё совсем недавно, буквально в феврале месяце этого года, было достаточно чёткое представление о стоимости недвижимости в Крыму. Однако, после замечательных мартовских событий по вхождению Республики Крым и г. Севастополя в состав Российской Федерации, ситуация на рынке недвижимости Крыма резко изменилась.
Произошло уникальное явление – практически одномоментное вхождение в новый рынок целого региона. Как говорят в народе, такое происходит "один раз в жизни". Итак, Крымская недвижимость входит в рынок недвижимости Российской Федерации. В целом, рынок недвижимости в РФ достаточно хорошо сформирован, развиты практически все его сегменты. Этому новому рынку недвижимости характерен более высокий уровень цен, иной уровень инвестиционной привлекательности, несколько иное распределение рисков и их уровни, достаточно развитое ипотечное кредитование, урегулированные арендные отношения и многое другое.
Однако, пока рынок недвижимости Крыма в значительной своей части "замер" и по состоянию на май месяц этого года находится в состоянии ожидания. Говоря точнее, замер вторичный рынок, т. е. рынок уже построенных и эксплуатируемых объектов, а также рынок земельных участков. Риэлторы говорят о развитии парадоксальной ситуации одновременного "отложенного предложения", с одной стороны, и "отложенного спроса", с другой стороны, и сделки не совершаются. Причём, причины этого явления находятся не в плоскости рыночных факторов и это подтверждается информацией о том, что многие россияне готовы покупать недвижимость в Крыму, а предложение здесь всегда существовало.
Основной причиной такого "замирания" рынка является отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Информация из Госреестра Украины об объектах, расположенных в Крыму, была закрыта Киевским правительством, поэтому в настоящее время идёт интенсивная работа по формированию и началу функционирования подразделений Росреестра с целью регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе и земельные участки. Следу-ет подчеркнуть, что проблема состоит не только в учёте характеристик и данных о субъектах и объектах права, но и в том, что необходимо учитывать аспект, связанный с отягощениями и обременениями в виде ареста имущества, ипотеки (залога), сервитута, аренды, доверительного управления, концессионного соглашения и др.
В настоящее время все участники рынка недвижимости в Крыму (Крымском Федеральном Округе) ожидают начала государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, что повлечёт за собой прогнозируемую резкую активизацию и развитие всех сегментов рынка недвижимости в КФО.
Первичный рынок, т. е. рынок вновь строящихся объектов, в коей-то мере живёт, при этом львиная доля его составляет жильё. В основном это продолжение ранее начатого строительства многоэтажных жилых зданий, где жильё приобретается по договору долевого участия в строительстве. Итак, в условиях, когда рынок "замер", а его основные ценообразующие факторы "реконструируются" в соответствии с Российским законодательством, становится особенно актуальным вопрос: "А сколько сегодня может стоить недвижимость в Крыму?".
Как мы все понимаем, полноценный ответ на этот вопрос может дать только реальный рынок, однако, сложившиеся условия, на наш взгляд, всё-таки позволяют выполнить прогноз в краткосрочной перспективе, определяемой условиями вхождения в состав Российской Федерации. Такой прогноз может помочь многим участникам рынка недвижимости принимать взвешенные решения, особенно в самом начале функционирования рынка. Цены на рынке недвижимости формируются под влиянием ряда факторов экономического, социального, политического, территориально-географического, психологического характеров.
В КФО в условиях переходного периода, будет происходить изменение степени влияния разных факторов, однако, одним из важнейших факторов, по-прежнему, будет оставаться его геополитическое положение. Следует отметить, что руководством страны прорабатывается комплекс мероприятий по скорейшей интеграции в Российскую Федерацию всей социально-экономической и общественно-политической сфер Республики Крым и города федерального значения Севастополя. Например, строительство моста через Керченский пролив обеспечит Крым не только транс-портной магистралью (автомобильный и железнодорожный), но и рядом инженерных сетей и коммуникаций. Рассматриваются предложения по организации в КФО особой экономической зоны и, в случае принятия положительных решений, в КФО в обозримом будущем может возникнуть режим льготного налогообложения в разных сферах деятельности, что приведет к улучшению инвестиционного климата, ускорению развития многих отраслей экономики региона. Мировая практика показывает, что в условиях повышения уровня социально-экономического развития, в свою очередь, происходит рост цен на рынке недвижимости.
Поэтому рассматривая эти вопросы сегодня, мы отдаем себе отчёт в том, что наиболее адекватно можно учесть только самые общие аспекты ценообразования и среди них мы выделили следующие аспекты:
- территориальное расположение КФО (геополитическое положение), природно-ландшафтный комплекс, климатические условия и др.;
- уровень социально-экономического развития региона;
- исторически сложившиеся цены на недвижимость и тенденции их изменения в Крыму и соседних регионах Российской Федерации – Краснодарском крае, Ростовской области и Ставропольском крае.
КФО имеет специфическое место расположения на новой карте Российской Федерации – он граничит только с одним Южным федеральным округом, а непосредственно – с Краснодарским краем, причём граница только морская.
И Краснодарский край, и Республика Крым обладают идентичными природно-климатическими зонами. Побережья обоих регионов омываются водами Черного и Азовского морей и являются рекреационными зонами, где расположены санаторно-курортные комплексы для отдыха и оздоровления. Так, Южный берег Крыма и Черноморское побережье Кавказа со времен СССР славятся популярными здравницами с развитой санаторно-курортной и туристической инфраструктурой.
Степные районы обоих регионов используются для промышленного выращивания сельскохозяйственных культур. Традиционные овощные культуры: картофель, помидоры, огурцы, лук, морковь, свекла, и др. Традиционные фрукты: яблоки, груши, вишня, черешня, персики, абрикосы и др. Кубань – это житница юга России. В Крыму традиционно выращиваются особо ценные твёрдые сорта пшеницы и подсолнечник. Для обоих регионов традиционными отраслями является виноградарство и виноделие. И в Крыму и в Краснодарском крае имеются морские торговые, рыбные и пассажирские порты, обустроены морские терминалы по перевалке нефтепродуктов, строительных материалов и зерновых культур (включая муку).
Однако, если транспортная система Краснодарского края в течение многих лет развивалась интегрированной в общероссийскую, учитывая специфику региона, то Крымский регион возник как некая "консоль", требующая значительных капитальных вложений по обустройству магистралей автомобильного и железнодорожного транспорта, сетей связи, электроснабжения (мост через Керченский пролив), водоснабжения
Краткие социально-экономические характеристики Краснодарского края (Южный федеральный округ) и Крыма (Крымский федеральный округ) по состоянию на начало 2014 года:
Такие удельные характеристики, как валовой региональный продукт на душу населения и прожиточный минимум на душу населения, а так же их соотношение, показывают более высокий уровень жизни в Краснодарском крае в сравнении с Крымом (включая г. Севастополь).
В отношении исторически сложившихся цен на недвижимость и тенденций их изменения, рассмотрим рынки жилья (первичный и вторичный), коммерческой недвижимости и земельных участков.
В Крыму начиная с конца марта прекратились сделки на вторичном рынке жилья. Вплоть до июня рынок пребывает в состоянии отложенных спроса и предложения, однако информация о предложениях продаж в некотором объеме все равно присутствует.
На приведенных ниже графиках показана стоимость 1 кв. м квартир и помещений (усреднённое значение) за период с октября 2013 г. по июнь 2014 г. в Крыму и у ближайших соседей – Краснодарском крае и Ростовской области (Южный федеральный округ) и Ставропольском крае (Северо-Кавказский федеральный округ). Пунктиром обозначена ценовая ситуация в Крыму в условиях практически нефункционирующего вторичного рынка, т. е. с конца марта.
Как видно из представленной информации, наибольшая стоимость жилья как на вторичном, так и на первичном рынках, наблюдается в Краснодарском крае (в сравнении с Крымом это около +50%). Несколько меньше стоит жильё в Ростовской области (в сравнении с Крымом это около +25% на вторичном и около +35% на первичном рынках). Ещё меньше стоимость жилья в Ставропольском крае и в сравнении с Крымом здесь можно говорить о некотором паритете уровня цен на вторичном рынке, но на первичном рынке в 2014 г. в Крыму обо-значилось значительное удорожание строительства, превысив в июне даже уровень Краснодарского края на +15%.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация еще более "разнообразная", т. е. цены на объекты в Краснодарском крае больше чем в Крыму на +(40%-70%) и больше чем в Севастополе на +(80%-90%), а в Ростовской области соответственно на +(25%-60%) в Крыму и +(65%-85%) в Севастополе. На рынке земельных участков ситуация просто "драматичная", т. е. цены на участки в Краснодарском крае больше чем в Крыму в 2,5 раза и больше чем в Севастополе 2,5-3,0 раза. В Ростовской области соответственно 2,0-2,3 раза в Крыму и в 2,3-2,8 раза в Севастополе.
С точки зрения территориального расположения (геополитического положения), природно-ландшафтного комплекса и климатических условий наблюдается устойчивая зависимость стоимости недвижимости от географического положения рассматриваемых регионов.
Подчеркнем ряд географических особенностей. Так, Краснодарский край омывается водами Черного и Азовского морей. Здесь на части Черноморского побережья Кавказа расположены объекты санаторно-курортного и туристического комплекса. Морские порты и развитая сопутствующая инфраструктура, являются составной частью логистического комплекса страны, обеспечивая экспортно-импортные торгово-обменные операции. Такие важные аспекты экономического развития региона подразумевают бóльшую стоимость недвижимости, в сравнении с соседними регионами, расположенными в материковой части.
Ростовская область имеет относительно небольшой отрезок побережья Азовского моря и по ее территории протекает река Дон, водные пути которой входят в состав Единой глубоко-водной системы Европейской части Российской Федерации (ЕГТС). Соответственно, мы наблюдаем здесь несколько меньшую стоимость недвижимости относительно Краснодарского края (около –25%). Уровень стоимости жилья в Ставропольском крае еще ниже (около –25% относительно Ростовской области).
Выполняя сравнение между регионами, мы использовали усреднённые значения стоимости недвижимости по каждому региону. Для более детального исследования, рассмотрим стоимость недвижимости в отдельных городах этих регионов.
Лидерами в Республике Крым являются города, расположенные на Южном берегу Крыма, но абсолютным лидером является Ялта. Средняя стоимость жилья здесь выше Симферополя (столица Республики Крым) на 70%-80%. В Севастополе стоимость выше Симферополя на 20%-25%. Аутсайдером была Евпатория – ниже уровня Симферополя на 20%-25%, однако к июню цена недвижимости в Евпатории возросла и превысила уровень Симферополя.
Лидерами стоимости недвижимости в Краснодарском крае являются города, расположенные на Черноморском побережье – Сочи, Геленджик, Новороссийск и Анапа. Лидером здесь является Сочи. Средняя стоимость жилья здесь выше Краснодара (столица Краснодарского края) на 50%-55%. Однако, земля в самом Краснодаре ценится больше, чем на побережье, а по отношению Новороссийска больше на 90%-120%.
Лидером стоимости недвижимости в Ростовской области является столица области – Ростов-на-Дону. Город расположен практически в устье р. Дон с развитой ещё со времён СССР портовой инфраструктурой. В Батайске средняя стоимость жилья ниже Ростова-на-Дону на 25%-27%, а в Таганроге на 70%-75%.
В Ставропольском крае ценовое преимущество имеют города-курорты Пятигорск, Железноводск и др. Так, в Пятигорске стоимость жилья больше Ставрополя (столица края) на 25%-27%.
Подводя черту выполненному сопоставлению, следует отметить, что стоимость жилья в популярных курортных зонах (Южный берег Крыма и Черноморское побережье Кавказа) является наибольшей для своего региона. Эта закономерность, скорее всего, сохранится и в ближайшем обозримом будущем. В Крыму на это указывает, например, достаточно резкое увеличение цен предложения в Ялте, Евпатории, а так же Севастополе. В Краснодарском крае, Ростовской области и Ставропольском крае сохраняется соотношение цен в разных городах при лидирующем положении так же курортных (приморских) городов.
Итак, возвращаясь к вопросу: "А сколько сегодня может стоить недвижимость в Крыму?", можно достаточно смело говорить о соразмерности цен в Крыму и Краснодарском крае. Это подтверждается идентичностью факторов геополитического положения, природно-ландшафтного комплекса и климатических условий. Уже сегодня мы наблюдаем достаточно стабильный рост цен на недвижимость во всех городах Республики Крым.
Так, уже в первый месяц после вхождения Республики Крым в состав Российской Феде-рации, цены предложения стали расти и за три месяца последовательно добавили в среднем по Крыму около +(14%-15%). По городам: в Ялте около +10%, в Евпатории около +35%, в Симферополе и Феодосии около +(5%-7%), в Севастополе около +(30%-35%), показывая сформировавшуюся тенденцию роста.
В ближайшей перспективе (до конца 2014 года) при таких темпах роста можно прогнозировать постепенный подъем цен на уровень Ростовской области. Стремительный рост цен в Севастополе, скорее всего, замедлится, так как на этом этапе носит в большей степени спекулятивный характер, не имеющий под собой серьезных экономических оснований.
И так, подводя черту сказанному, следует отметить, что основным фактором роста цен на недвижимость в КФО (Республика Крым и город федерального значения Севастополь) будет конечно же уровень его социально-экономического развития. Это, так называемый, внутренний фактор, который в свою очередь будет зависеть от ряда внешних факторов, а именно, решений правительства Российской Федерации. Среди них наиболее важным для КФО будет решение об организации экономической зоны с установлением режима льготного налогообложения, а так же строительством автомобильно-железнодорожного моста через Керченский пролив. По прогнозам аналитиков, окончание строительства этого моста следует ожидать че-рез 2,5-3,0 года. Именно ввод в эксплуатацию моста нивелирует фактор оторванности Крыма от материка и обеспечит полноценную транспортную связь регионов и даст возможность Республике Крым полноценно включиться в хозяйственный комплекс Российской Федерации.
Ввод в эксплуатацию моста, по нашим прогнозам, будет важнейшим фактором, который в итоге приведет к повышению цен на недвижимость в Крыму до уровня Краснодарского края. А организация экономической зоны в КФО с установлением режима льготного налогообложения, может привести даже к большему росту цен на недвижимость в Крыму по сравнению с Краснодарским краем.
Говоря о сроках возрастания цен на недвижимость в Крыму, следует отметить, что при наметившейся тенденции роста, к началу 2015 года будет достигнут уровень цен в Ростовской области, а через год-полтора (уже в разгар строительства моста через Керченский пролив) можно будет говорить о паритете цен на недвижимость с Краснодарским краем.
Выполнив этот анализ, мы опустили рассмотрение таких факторов как сезонные колебания цен и присутствие на рынке недвижимости "игроков", которые преследуют спекулятивные цели и работают на повышение цен. Природа этих факторов в большей степени субъективна, а мы постарались уделить внимание объективным факторам.
Поскольку представленные цены нами выражены в дол.США, в завершении следует указать изменение курса рубль/дол.США и гривна/дол.США за рассматриваемый период с октября 2013 г. по июнь 2014 г.
Информационные источники:
1. Министерство экономического развития и торговли Республики Крым
(http://www.minek-crimea.gov.ua).
2. Официальный сайт администрации Краснодарского края (http://admkrai.krasnodar.ru).
3. Официальный сайт Банка России (http://www.cbr.ru).
4. Официальное интернет-представительство Национального банка Украины
(http://www.bank.gov.ua).
5. Общероссийский сервер недвижимости "Росриэлт Недвижимость" (http://www.rosrealt.ru).
6. Украинский портал о недвижимости "Украина Недвижимость" (http://zhitlo.net.ua).
7. Информационно-аналитический сайт "Цены на Недвижимость в Крыму"
(http://okrug.com.ua).
Прогноз цен на рынке недвижимости Крыма и Севастополя подготовлен группой экспертов под руководством
