Сегодня мы раскроем вопрос соответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, а следовательно и величине налога на землю. Этот вопрос все чаще задают нашим экспертам владельцы земельных участков, и мы собрали ответы нашего специалиста в одном диалоге.
Экспертом выступает независимый оценщик с десятилетним стажем работы в Москве, задействованный в том числе в процессах оспаривания кадастровой стоимости, Мананников Максим Ефимович:
Вопрос-ответ эксперта:
Максим, почему кадастровая стоимость так часто отличается от рыночной?
Причина проста - после выхода постановления о проведении тотальной переоценки кадастровой стоимости процесс сначала долго раскачивался, и реально чиновники занялись переоценкой в самый последний момент. В результате времени просто не хватило, и оценка производилась приблизительно, без учета массы факторов. На нашей практике встречаются разногласия в двух цифрах (реальной рыночной стоимости и кадастровой) до 200%. Причем, что интересно, встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. В таких случаях по понятным причинам собственник земли не особо распространяется о своих налоговых платежах, стоимость его участка может "всплыть" разве что при производстве каких-либо операций с недвижимым имуществом, будь то продажа или постановка на баланс.
А что вообще есть "рыночная стоимость земли"?
Согласно Федеральному закону об оценочной деятельности определение "рыночная стоимость" имеет весьма четкие рамки. На пальцах можно объяснить так: рыночная стоимость - это та стоимость, которую можно получить путем пересчета одного квадратного метра недвижимости нескольких соседних объектов, продающихся на рынке, по возможности не отличающихся от оцениваемого. Любое отличие влечет необходимость внесения корректировок.
При расчете рыночной стоимости независимый оценщик сначала внимательно изучает оцениваемый объект, затем подбирает несколько максимально похожих продаваемых поблизости объектов, приводит стоимость к квадратному метру, вносит корректировки на наличие коммуникаций, рельеф, наличие улучшений,..., и затем получает расчетную стоимость оцениваемого участка.
Как мне сократить стоимость, указанную в кадастре?
Существует достаточно хорошо зарекомендовавшая себя процедура оспаривания кадастровой стоимости. Для проведения процедуры необходимо либо самостоятельно погрузиться в судебную практику, самостоятельно подготовить пакет документов и участвовать в судебных заседаниях, либо обратиться к людям, чья профессия предназначена для проведения всех этих действий. Подводных камней в процедуре оспаривания достаточно, и здесь нужно посчитать и для себя решить что выгоднее - заплатить и требовать результата, либо делать все самому и при неудаче пенять на себя.
Есть ли специальные оценщики, производящие кадастровую оценку?
Никаких специальных оценщиков нет. В РФ действует единое для всех оценщиков законодательное поле - ФЗ-135 и стандарты оценочной деятельности. Если компания соответствует требованиям закона, то она имеет право проводить оценку для оспаривания кадастра.
Специализация заключается не в оценке, а в ее защите. Для этого от юриста требуется опыт, от оценщиков широкая практика и профессионализм. Профессионализм в первую очередь нужен для того чтобы отчет был выполнен без замечаний, а при необходимости (принимает решение юрист) даже проведен через экспертизу в СРО. Работа по оспариванию кадастра чуть проще оспаривания рыночной стоимости помещений при их выкупе у ДГИ (а эта работа сейчас является флагманом для любой оценочной компании в Москве).
Что мне делать со счетом за аренду по не корректной стоимости участка?
К сожалению, судебная практика показывает невозможность оспаривания уже начисленного налога, независимо от того оспариваете вы его сейчас или нет. Как только начинается судебный процесс об оспаривании, так тут же останавливается счетчик "точки невозврата", и как только суд примет решение о новой стоимости собственник имеет право требовать пересчета аренды с момента начала разбирательства. Но не раньше!
Вывод прост - чем раньше Вы приступите к оспариванию - тем лучше.
Где взять толкового юриста?
Толковых юристов много, но вот с опытом оспаривания кадастровой стоимости их единицы. Существуют даже специальные курсы подготовки специалистов по оспариванию кадастра, но факт остается фактом - специалистов МАЛО. Мы искали своего юриста около 4-х месяцев, активно перебирая кандидатуры. Мы нашли и готовы включиться в Ваш процесс оспаривания силами команды специалистов.
