Но так ли все просто? С чего бы это банку отказываться от оказываемой им же самим услуги?
| По закону, отчет об оценке, выполненный в полном соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, подписанный экспертом - это единственный официальный документ, подтверждающий рыночную стоимость квартиры на момент ее регистрации. И никакой ИИ не заменяет отчет об оценке. |
Но зачем это банку?
Самое простое объяснение - банки стараются максимально изолировать собственных клиентов от взаимодействия с внешними игроками рынка, такими как:- компании по приемке
- оценочные компании
- страховые компании
Что будет, если оценку не делать?
А когда менеджер говорит "оценка не нужна", он имеет ввиду - не нужна банку.
Два важных момента:
1. Интерес банка — защита залога, а не ваших финансов
Поэтому банку важна не рыночная, а залоговая (ликвидационная) стоимость. Это та сумма, за которую банк уверен, что сможет быстро продать квартиру в случае, например, банкротства заемщика. Она всегда ниже рыночной (обычно на 20-30%). Эта цифра важна банку, чтобы считать СВОИ риски, но абсолютно не отражает реальную ценность вашего актива.2. Налоговая инспекция при проверке будущей продажи не может принимать в расчет цифру, рассчитанную ИИ банка
ФНС нужны документы, подтверждающие именно рыночную стоимость на дату приобретения. Отчет независимого оценщика — как раз такой документ. А если нет отчета, то ФНС остается только взять цифру из ДДУ (понимаете, какая там цифра?)
Вот, что это значит на примере:
- Вы купили квартиру по ДДУ за 6 млн руб. (это цена "в стройке").
- Допустим, через 4 года после получения собственности (то есть до истечения 5 лет) вам понадобилось её продать.
- На момент регистрации права рыночная стоимость этой квартиры уже 8 млн руб. (рост цены за время стройки и сдача дома).
- Вы продаёте её за 9 млн руб.
Расчет налога БЕЗ сделанного вовремя отчета об оценке:
За цену покупки налоговая возьмет сумму по ДДУ, то есть 6 млн руб.,
Значит 9 млн - 6 млн. = 3 млн руб.
НДФЛ к уплате: 3 млн * 13% = 390 000 руб.
Расчет налога С отчетом об оценке:
Вы предоставляете в налоговую отчёт об оценке на дату регистрации права, где стоимость 8 млн руб.
Тогда налоговая база: 9 млн — 8 млн = 1 млн руб.
НДФЛ к уплате: 1 млн * 13% = 130 000 руб.
Вывод:
Не поленитесь, сделайте оценку, и сохраните отчет об оценке с ЭЦП (всегда прилагается к отчету) вместе с ЕГРН.
P.S. Еще одна причина сделать актуальную оценку на дату получения квартиры - не допустить завышения её кадастровой стоимости, то есть опять же - обезопасить себя от завышенных пошлин.
