Рынок ипотечного кредитования вступает в новую эру. Банки, вооруженные искусственным интеллектом и большими данными, все активнее пытаются отодвинуть независимых оценщиков от процесса определения стоимости залоговой недвижимости. Однако, несмотря на технологический натиск, есть веские причины, по которым профессиональная оценка остается не просто формальностью, а критически важным элементом защиты прав всех участников сделки.
Наступление на рынок: как банки теснят оценщиков
Крупнейшие игроки рынка, включая Сбербанк и Банк ДОМ.РФ, уже провели пилотные проекты по использованию технологий машинного обучения для оценки недвижимости. В Сбербанке уже применяется ML-модель, которая ежедневно рассчитывает стоимость недвижимости, позволяя ускорить сделки, снизить затраты заемщиков и уменьшить риски, связанные с человеческим фактором.
Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи отмечает: «Внедрение указанной технологии позволяет ускорить выход на сделку, снизить трудозатраты и расходы заемщиков, а также уменьшить риски банка, связанные с человеческим фактором при оценке объекта недвижимости».
Эта тенденция набирает обороты. Банки переходят на автоматизированные системы оценки (АВМ), отказываясь от ручной оценки стандартных ипотечных сделок. «Зачем платить живому оценщику, если нейросеть, обученная на миллионах сделок, считает стоимость за 3 секунды?» — такой вопрос звучит на отраслевых встречах.
Почему алгоритмы пока не готовы заменить эксперта
Однако, несмотря на технологический прорыв, у автоматизированных систем есть фундаментальные ограничения, которые делают их непригодными для многих юридически значимых ситуаций.
Проблема уникальности и нетипичности. Ключевой принцип работы алгоритмов — анализ по аналогиям. Их сила обратно пропорциональна уникальности объекта. Чем более стандартна квартира в типовой многоэтажке, тем точнее прогноз сервисов. Но как только мы выходим за рамки шаблона, ИИ теряет почву под ногами.
Эксперты отмечают: «Как алгоритм оценит рыночную стоимость замка XIX века, лофта в здании бывшего завода или винодельни с эксклюзивным терруаром? Как он учтет готовящееся, но еще не опубликованное решение о строительстве метро или новый экологический регламент? Его модель просто не имеет достаточного количества подобных кейсов в данных для обучения».
Визуальный осмотр и диагностика. Ни один ИИ по фотографиям не заменит глаз эксперта, который может заметить скрытые трещины, качество ремонта, истинный износ инженерных систем или уловить специфический запах, указывающий на проблему.
Юридическая ответственность. Пожалуй, самый весомый аргумент в пользу живого оценщика — возможность нести персональную ответственность. Отчет об оценке для суда — это не справка, а заключение эксперта, за которое специалист несет персональную ответственность. ИИ, который не может поставить подпись под отчетом, в этом поле бессилен.
Новая реальность оценки: ставка на ликвидность
Банки действительно меняют подход к оценке, но не отказываются от нее — они делают ее более строгой. Главный инсайт отраслевых встреч 2026 года: банки больше не смотрят на цены предложения с Авито или Циан.
Спред между ценой в объявлении и реальной ценой сделки на вторичном рынке достиг таких значений, что ориентироваться на «витрину» для банка означает взять на баланс неликвидный актив. Теперь индикатором №1 для кредиторов являются данные Росреестра о фактических регистрациях и внутренние базы банков, где видны реальные дисконты, которые покупатели выбивают у продавцов.
Банки начали применять принципиально новую формулу:
Залоговая стоимость = Рыночная цена × Коэффициент ликвидностиТиповая «однушка» у метро с коэффициентом ликвидности, близким к 1.0, получит максимальное финансирование. Элитная недвижимость или объекты в проблемных локациях могут получить коэффициент 0.6–0.7
Почему рынок нуждается в независимых оценщиках
Центральный банк России указывает на серьезные риски, связанные с разрывом цен на первичном и вторичном рынках. С IV квартала 2019 года по I квартал 2026 года разница цен выросла с 9 до 52% Это означает, что в случае невозможности обслуживать ипотеку, вырученных средств от продажи квартиры на вторичном рынке может не хватить для погашения кредита.
Именно здесь профессиональный оценщик выступает как защитник интересов заемщика. В отличие от банковского алгоритма, который в первую очередь защищает интересы кредитора, независимый оценщик обязан дать объективную рыночную оценку, учитывающую все индивидуальные особенности объекта.
Оценочные компании не стоят на месте. Например, Центр независимой оценки «ИННОВАЦИЯ» еще в 2011 году внедрил систему автоматизированного формирования отчетов, позволившую снизить риск опечаток и выполнять оценку квартиры за 24 часа . Компания также разработала личный кабинет клиента для полного контроля процесса оценки.
Вывод: симбиоз технологий и экспертизы
Будущее оценочной отрасли — не в замене человека алгоритмом, а в их симбиозе. ИИ становится мощным инструментом, освобождающим время от рутины для самой ценной аналитической и консультационной работы.
Профессиональный оценщик использует данные алгоритмов как отправную точку, а затем применяет экспертные корректировки на основе осмотра, анализа документов и уникальных характеристик объекта. Только такой подход способен обеспечить справедливую оценку, которая защитит интересы и банка, и заемщика, и всего рынка в целом.
В эпоху цифровизации профессия оценщика не умирает — она становится более технологичной, точной и востребованной в сложных, нестандартных ситуациях, где цена ошибки измеряется не гигабайтами данных, а миллионами рублей и судьбами людей.
