headban1 headban2 3 refin on
action site

fon-skidki



Принимаем оплату:
Логотипы поддерживаемых платежных систем

Пример расчета рыночной стоимости здания

Исходная информация Здание

Месторасположение особняка: Москва, ул. Остоженка.

Площадь 347 кв.м

Год постройки 1985

Объем здания 1706

Операционные расходы по зданию:  принять  60 долл.

 

1.            Доходный подход

1.1          Расчет средней арендной платы(расчет с НДС)

 

 

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Местоположение

м. Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

м . Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

Назначение помещений

Офис

Офис

Офис

Офис

Офис

Удаленность от метро

10 мин. пешком

10 мин. трансп

10 мин. пешком

15 мин. пешком

5 мин. пешком

Тип помещения

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Этажность здания

-

-

-

-

-

Этаж расположения объекта-аналога

-

-

-

-

-

Наличие парковки

есть

есть

есть

есть

есть

Внутренняя отделка

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

Вход в здание

-

-

-

-

-

Сдаваемая площадь, кв. м

400 - 551

500

317

420

520

Источник информации

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

www.gold-mile.ru

www.gold-mile.ru

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год

470

432

456

512

490

Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год с учетом торга (3%)

 

 

 

 

 

Средняя арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год

457

     Площадь здания - 347 кв.м


1.2.Расчет  ЧОД

 

Показатели величин

Потенциальный валовой доход, долл. США

158579

Корректировочный коэффициент недозагрузки (уровень загрузки площади)

0,88

Корректировочный коэффициент на недоиспользование площади

1

Корректировка на недополучение дохода

1

Действительный валовой доход, долл. США

139549

Операционные расходы, долл. США (60 долл. США/кВ.м)

20820

Фонд возмещения

4890

Чистый операционный доход, долл. США

113 839

ПВД=АР х S пл =500*347=173500

К нед=1,5мес/12 мес=0,88 (время простоя за год)

Операц. расходы = Экспл расх+ Налоги+Земел. Платежи+Страховка

Фактор SFF = R0/{(1+R0)n -1},  n =25 лет

Фонд фозм.= 0,5 ПВС (затр)*SFF (как правило 8-10 $/кВ.м)

(Иногда используют стоимость реконструкции 500-600 $/кВ.м)


1.3. Ставка дисконтирования кумулятивно (R on –дох на влож. капитал)

R0=4,6% (Евробонд Россия2030) безрисковая ставка

Риски

Факторы риска влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Изменение федерального местного законодательств

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ускоренный износ здания

статичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Финансирование инвестиций

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Неэффективный менеджмент

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Криминогенные факторы

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Финансовые проверки

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Неправильное оформление правоустанавливающих документов

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Количество наблюдений

6

4

2

3

0

0

0

0

0

0

Взвешенный итог

6

8

6

12

0

0

0

0

0

0

Сумма

19

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение

1,9

 

R неликв=1,5%

Срок экспозиции 2 мес.- данные Аг. «МИЭЛЬ Недв».

R  мен  (1 - 4%) = 1% (экспертно)

 

Наименование величин

Показатель, %

Безрисковая ставка

4,6

Компенсация за риск вложения

1,9

Компенсация за ликвидность

1,5

Компенсация за инвестиционный менеджмент

1

Ставка дисконтирования

9

 

1.4. Ставка капитализации

К =R on + R of

R of = 1/N  ост (Ринга)= 1/74=1,3% (Ост. срок 74г.)

К = 8,5 + 1,3= 9,8

 1.5. Расчет рыночной стоимости объекта методом капитализации

РС = ЧОД / К = 113839/10.3%=1 105 233 $

 1.6. Дисконтированием денежных потоков

Прогнозный период – 4 года

Дисконтирование на середину периода.

Стоимость косметического ремонта  =  120 $/кВ.м

Параметры\Периоды

1 месяц 1 года

11 месяцев 1 года

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год, поспрогноз

Затраты на ремонт, долл. США*(отрицательный поток)

 52 050

 

 

 

 

 

ДВД, долл. США

 0

 127920

 139 549

 139 549

139 549

139 549 

Опер затраты периода

1735

19085

20820

20820

20820

20820

Резервы замещения периода

408

4482

4890

4890

4890

4890

Темп роста в долгосрочный пер

 

 

 

 

 

0%

Коэффициент капитализации, %

 

 

 

 

 

9,8%

Стоимость реверсии, долл. США

 

 

 

 

 

 1161622

Денежный поток сумм., долл. США

 54193

 104353

 113839

 113839

 113839

 

Ставка дисконтирования, %

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

Фактор стоимости

0,99

0,92

0,85

0,78

0,72

0,72

Денежные потоки, долл. США

 53651

 96005

 96763

 88794

 81964

 836367

Рыночная стоимость, долл. США

 1146242

 

 

 

 

 

Рыночная стоимость,  руб.

 ( вкл. НДС)

 

 

 

 

 

 


2.             Сравнительный подход (С НДС)

Параметры сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 4

Местоположение

м. Лен.  проспект

м. Новые Черемушки

м. Ленинский проспект

м. Кунцевская

м. Кунцевская

Назначение помещений

офис

офис

офис

офис

офис

Удаленность от метро

5 мин. пешком

5 мин. пешком

-

1 мин. пешком

5 мин. пешком

Тип объекта

ОСЗ

ОСЗ

ОСЗ

ОСЗ

ОСЗ

Этажность здания

-

2 этажа

1 этаж

-

-

Наличие парковки

есть

есть

есть

есть

есть

Внутренняя отделка

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

Треб. рем

раб. состояние

Вход в здание

отдельный

отдельный

отдельный

отдельный

отдельный

Площадь, кв. м

500

1300

400

1000

600

Источник информации

www.foreman.ru

Тел.

www.foreman.ru

www.apex-realty.

www.apex-realty.

www.apex-realty.r

Цена продажи, долл. США за 1 кв. м

3 500

3 500

3 500

 3 000

3 200

Корректировки

Параметр

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

 Аналог 5

Объект

Цена предложения с НДС, долл. США/кв.м, с НДС.

3500

3500

3500

3000

3200

 

Передаваемые права на объект

0

0

0

0

0

собственность

Финансовые условия

0

0

0

0

0

Без схем

Условия продажи

0

0

0

0

0

типичные

Снижение цены в процессе торгов

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

 

Дата продажи/Дата выставления на торги

0

0

0

0

0

 

Корректировка на наличие парковки

0

0

0

0

0

есть

Общая процентная корректировка

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

 

Корректировка на площадь

1,1

1,2

1

1,2

1,1

 

Корректировка на состояние

0

0

0

300

0

Рабочее

Корректировка на обеспеченность ЗУ

0

0

0

0

0

 

Скорректированная стоимость продажи, долл. США/кв.м.

3657

3990

3325

3120

3344

 

Скорректированная  средняя стоимость продажи вкл. НДС, долл. США/кв.м

3487

 

 

 

 

 

Сср=3487*347=1 210 058$

3.             Затратный подход (С НДС)

3.1  Расчет  ,(Сборник «Ко инвест» «Общ. Здания», 2005 г.)

 

АНАЛОГ (КС-1)

3.3.4.001

С2007, руб.

5252,99

V, куб. м

1706

КСМР (Индекс)

1,99

КП* (констр поправка)

1,22

КНДС

1,18

КПЗ

1,2

ПЗС, руб.:

30807935

ПЗС, долл. США:

978029

3.2 ИЗНОС

И физ = 26/100= 26%

И фун. = 0

И вн = 0

Инак = 26%

3.3.Стоимость замещения    С зам= ПЗС х (1-26%)=723 741$

 

3.4 Стоимость земли Методом остатка

ЧОД для объекта оценки, долл. США

113839

ЧОД для улучшений, долл. США (423696 Х11,1%)

74545

ЧОД для земельного участка, долл. США

39294

Норма возврата капитала

1,3%

Коэффициент капитализации для земельного участка

9%

Стоимость земельного участка, долл. США (НДС не облагается)

436600

  3.4 Стоимость объекта  С= С зам + С земл. = 723 741 + 436 600 = 1 160 341 $

 

СОГЛАСОВАНИЕ

 

Наименование показателя

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход

Стоимость по подходам, долл. США

1 105 233

1 210058

1 160 341

Весовые коэффициенты  подходов

0,3

0,5

0,2

Скорректированная стоимость по подходам, долл. США

331570

605029

232068

Итоговая стоимость, долл. США

1 168 367

 

 

Итоговая стоимость, долл. США/кВ.м

3 367

 

 

Итоговая стоимость, руб. вкл. НДС

36 803 560

 

 

Курс 31.5 руб./долл. США


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Архив новостей

Наши новости:

Рефинансирование с ИННОВАЦИЕЙ
31.10.2017

refin ovchinЦентр ИННОВАЦИЯ, совместно со страховыми компаниями "Либерти Страхование", "АльфаСтрахование" и порталом РОСРЕЕСТР разработали модель наиболее эффективного рефинансирования ипотеки.

Мы изучили теку...

Новые ставки страхования!
26.10.2017

Уважаемые клиенты!

Мы рады сообщить Вам, что у нас появился новый партнер по страхованию - АО "АльфаСтрахование", и уже сегодня всем клиентам ипотечных банков:

  • Возрождение
  • ВТБ24
  • Дельта Кредит
  • Зени...
Соглашение со страховой компанией "Альфа Страхование"
25.10.2017

С 25 октября 2017 года всем нашим ипотечным клиентам предоставляется возможность оформить страховку "Конструктива", "Жизни и здоровья" в страховой компании "АльфаСтрахование" (Регистрационный номер...

Мнение эксперта:

Оценка квартиры под залог
02.11.2017

IMG 0445Любая коммерческая организация (банк), которая выдаёт деньги под залог имущества, в обязательном порядке требует подтвердить точную стоимость закладываемого объекта на данный момент. На её основани...

Оценка квартиры для суда
04.10.2017

О225чень часто для решения имущественных споров вокруг объектов недвижимого имущества люди обращаются в суд. Но во многих случаях для рассмотрения должны быть данные о рыночной стоимости квартиры. Есл...

Как оформить страховку через наших партнеров
15.03.2017

Если Вы уже сделали предварительный расчет стоимости страхового полиса, то для его оформления Вам необходимо заполнить заявку.

Обращаем Ваше внимание: страховка имущества (конструктива), а также жи...


Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 425 (424-425)

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика