headban1 headban2 3 refin on
action site


fon-skidki

VK1  FB0  FB0 

Пример расчета рыночной стоимости здания

Исходная информация Здание

Месторасположение особняка: Москва, ул. Остоженка.

Площадь 347 кв.м

Год постройки 1985

Объем здания 1706

Операционные расходы по зданию:  принять  60 долл.

 

1.            Доходный подход

1.1          Расчет средней арендной платы(расчет с НДС)

 

 

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Местоположение

м. Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

м . Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

Назначение помещений

Офис

Офис

Офис

Офис

Офис

Удаленность от метро

10 мин. пешком

10 мин. трансп

10 мин. пешком

15 мин. пешком

5 мин. пешком

Тип помещения

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Этажность здания

-

-

-

-

-

Этаж расположения объекта-аналога

-

-

-

-

-

Наличие парковки

есть

есть

есть

есть

есть

Внутренняя отделка

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

Вход в здание

-

-

-

-

-

Сдаваемая площадь, кв. м

400 - 551

500

317

420

520

Источник информации

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

www.gold-mile.ru

www.gold-mile.ru

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год

470

432

456

512

490

Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год с учетом торга (3%)

 

 

 

 

 

Средняя арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год

457

     Площадь здания - 347 кв.м


1.2.Расчет  ЧОД

 

Показатели величин

Потенциальный валовой доход, долл. США

158579

Корректировочный коэффициент недозагрузки (уровень загрузки площади)

0,88

Корректировочный коэффициент на недоиспользование площади

1

Корректировка на недополучение дохода

1

Действительный валовой доход, долл. США

139549

Операционные расходы, долл. США (60 долл. США/кВ.м)

20820

Фонд возмещения

4890

Чистый операционный доход, долл. США

113 839

ПВД=АР х S пл =500*347=173500

К нед=1,5мес/12 мес=0,88 (время простоя за год)

Операц. расходы = Экспл расх+ Налоги+Земел. Платежи+Страховка

Фактор SFF = R0/{(1+R0)n -1},  n =25 лет

Фонд фозм.= 0,5 ПВС (затр)*SFF (как правило 8-10 $/кВ.м)

(Иногда используют стоимость реконструкции 500-600 $/кВ.м)


1.3. Ставка дисконтирования кумулятивно (R on –дох на влож. капитал)

R0=4,6% (Евробонд Россия2030) безрисковая ставка

Риски

Факторы риска влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Изменение федерального местного законодательств

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ускоренный износ здания

статичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Финансирование инвестиций

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Неэффективный менеджмент

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Криминогенные факторы

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Финансовые проверки

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Неправильное оформление правоустанавливающих документов

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Количество наблюдений

6

4

2

3

0

0

0

0

0

0

Взвешенный итог

6

8

6

12

0

0

0

0

0

0

Сумма

19

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение

1,9

 

R неликв=1,5%

Срок экспозиции 2 мес.- данные Аг. «МИЭЛЬ Недв».

R  мен  (1 - 4%) = 1% (экспертно)

 

Наименование величин

Показатель, %

Безрисковая ставка

4,6

Компенсация за риск вложения

1,9

Компенсация за ликвидность

1,5

Компенсация за инвестиционный менеджмент

1

Ставка дисконтирования

9

 

1.4. Ставка капитализации

К =R on + R of

R of = 1/N  ост (Ринга)= 1/74=1,3% (Ост. срок 74г.)

К = 8,5 + 1,3= 9,8

 1.5. Расчет рыночной стоимости объекта методом капитализации

РС = ЧОД / К = 113839/10.3%=1 105 233 $

 1.6. Дисконтированием денежных потоков

Прогнозный период – 4 года

Дисконтирование на середину периода.

Стоимость косметического ремонта  =  120 $/кВ.м

Параметры\Периоды

1 месяц 1 года

11 месяцев 1 года

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год, поспрогноз

Затраты на ремонт, долл. США*(отрицательный поток)

 52 050

 

 

 

 

 

ДВД, долл. США

 0

 127920

 139 549

 139 549

139 549

139 549 

Опер затраты периода

1735

19085

20820

20820

20820

20820

Резервы замещения периода

408

4482

4890

4890

4890

4890

Темп роста в долгосрочный пер

 

 

 

 

 

0%

Коэффициент капитализации, %

 

 

 

 

 

9,8%

Стоимость реверсии, долл. США

 

 

 

 

 

 1161622

Денежный поток сумм., долл. США

 54193

 104353

 113839

 113839

 113839

 

Ставка дисконтирования, %

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

Фактор стоимости

0,99

0,92

0,85

0,78

0,72

0,72

Денежные потоки, долл. США

 53651

 96005

 96763

 88794

 81964

 836367

Рыночная стоимость, долл. США

 1146242

 

 

 

 

 

Рыночная стоимость,  руб.

 ( вкл. НДС)

 

 

 

 

 

 


2.             Сравнительный подход (С НДС)

Параметры сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 4

Местоположение

м. Лен.  проспект

м. Новые Черемушки

м. Ленинский проспект

м. Кунцевская

м. Кунцевская

Назначение помещений

офис

офис

офис

офис

офис

Удаленность от метро

5 мин. пешком

5 мин. пешком

-

1 мин. пешком

5 мин. пешком

Тип объекта

ОСЗ

ОСЗ

ОСЗ

ОСЗ

ОСЗ

Этажность здания

-

2 этажа

1 этаж

-

-

Наличие парковки

есть

есть

есть

есть

есть

Внутренняя отделка

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

Треб. рем

раб. состояние

Вход в здание

отдельный

отдельный

отдельный

отдельный

отдельный

Площадь, кв. м

500

1300

400

1000

600

Источник информации

www.foreman.ru

Тел.

www.foreman.ru

www.apex-realty.

www.apex-realty.

www.apex-realty.r

Цена продажи, долл. США за 1 кв. м

3 500

3 500

3 500

 3 000

3 200

Корректировки

Параметр

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

 Аналог 5

Объект

Цена предложения с НДС, долл. США/кв.м, с НДС.

3500

3500

3500

3000

3200

 

Передаваемые права на объект

0

0

0

0

0

собственность

Финансовые условия

0

0

0

0

0

Без схем

Условия продажи

0

0

0

0

0

типичные

Снижение цены в процессе торгов

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

 

Дата продажи/Дата выставления на торги

0

0

0

0

0

 

Корректировка на наличие парковки

0

0

0

0

0

есть

Общая процентная корректировка

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

 

Корректировка на площадь

1,1

1,2

1

1,2

1,1

 

Корректировка на состояние

0

0

0

300

0

Рабочее

Корректировка на обеспеченность ЗУ

0

0

0

0

0

 

Скорректированная стоимость продажи, долл. США/кв.м.

3657

3990

3325

3120

3344

 

Скорректированная  средняя стоимость продажи вкл. НДС, долл. США/кв.м

3487

 

 

 

 

 

Сср=3487*347=1 210 058$

3.             Затратный подход (С НДС)

3.1  Расчет  ,(Сборник «Ко инвест» «Общ. Здания», 2005 г.)

 

АНАЛОГ (КС-1)

3.3.4.001

С2007, руб.

5252,99

V, куб. м

1706

КСМР (Индекс)

1,99

КП* (констр поправка)

1,22

КНДС

1,18

КПЗ

1,2

ПЗС, руб.:

30807935

ПЗС, долл. США:

978029

3.2 ИЗНОС

И физ = 26/100= 26%

И фун. = 0

И вн = 0

Инак = 26%

3.3.Стоимость замещения    С зам= ПЗС х (1-26%)=723 741$

 

3.4 Стоимость земли Методом остатка

ЧОД для объекта оценки, долл. США

113839

ЧОД для улучшений, долл. США (423696 Х11,1%)

74545

ЧОД для земельного участка, долл. США

39294

Норма возврата капитала

1,3%

Коэффициент капитализации для земельного участка

9%

Стоимость земельного участка, долл. США (НДС не облагается)

436600

  3.4 Стоимость объекта  С= С зам + С земл. = 723 741 + 436 600 = 1 160 341 $

 

СОГЛАСОВАНИЕ

 

Наименование показателя

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход

Стоимость по подходам, долл. США

1 105 233

1 210058

1 160 341

Весовые коэффициенты  подходов

0,3

0,5

0,2

Скорректированная стоимость по подходам, долл. США

331570

605029

232068

Итоговая стоимость, долл. США

1 168 367

 

 

Итоговая стоимость, долл. США/кВ.м

3 367

 

 

Итоговая стоимость, руб. вкл. НДС

36 803 560

 

 

Курс 31.5 руб./долл. США


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Архив новостей

Наши новости:

Скидка 10% в Леруа работает!
03.12.2018
Информация для тех, кто не верил в скидки от Леруа Мерлен, а также для конкурентов Центра ИННОВАЦИЯ, всячески пытающихся оболгать программу Центра по предоставлению скидок в нужных ипотечнику магаз...
Привел сослуживца? Оценка бесплатно!
01.12.2018
voennayaС 1 декабря 2018 года по 1 марта 2019 года действует акция "Привел сослуживца? Оценка бесплатно!"
Акция направлена на привлечение клиентов с военной ипотекой.
Суть акции:
Если Вы уже приступили к р...
Накопительная карта "Петрович"
30.11.2018
petrovC 3 декабря 2018 года всем нашим клиентам, заказавшим проведение независимой оценки для оформления квартиры в собственность предоставляется возможность получить в подарок накопительную карту сети м...

Мнение эксперта:

Независимая оценка квартиры для оформления в собственность
02.02.2018

Если строящаяся недвижимость приобреталась на заемные средства, то после ввода объекта в эксплуатацию потребуется оценка квартиры для банка. Если правильно выбрать компанию-оценщика, то новоселье н...

Взыскание неустойки с застройщика
30.01.2018

Получить неустойку (пеню) за нарушение сроков строительства, указанных в ДДУ, через суд возможно. Есть два пути:

  • Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции - районный суд.
  • Обращение в арбитраж.
...
Оценка квартиры под залог
02.11.2017

IMG 0445Любая коммерческая организация (банк), которая выдаёт деньги под залог имущества, в обязательном порядке требует подтвердить точную стоимость закладываемого объекта на данный момент. На её основани...

Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 424 (424-425)

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика