headban1 headban2 3 refin on
action site


fon-skidki

VK1  FB0  FB0 

Цена сделки или цена предложения? Методика независимой оценки

Для проведения независимой оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом оценщику необходимо подобрать один или несколько аналогов оцениваемому объекту, сравнить их и выделив наиболее важные объективные факторы цены привести объект-аналог к объекту оценки. Аналогичным образом оценщик действует и при оценке других видов имущества, и во всех случаях обязательным параметром объекта-аналога является его цена. 

Так как аналоги подбираются из открытых источников, как правило, из баз объявлений агентств по продаже недвижимости, то в качестве цены аналога принимается цена продавца, которую он афиширует для потенциальных покупателей. Данная цена безусловно приводится к цене оцениваемого объекта с рядом поправок, в том числе - с поправкой на торг. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения о продаже и реальной цены продажи. Величина поправки - рекомендованная величина агентств недвижимости. И здесь возникает вполне справедливый вопрос: почему бы оценщику не использовать в расчете реальную стоимость объекта? Ведь технически возможно создать базу данных о продажах обезличенных объектов недвижимости и распространять ее на коммерческой основе? Коммерческая тайна сделки в данном случае может быть сохранена путем обезличивания объекта, реальная стоимость аналога ляжет в основу расчета оцениваемого объекта. Однако все не так просто.

Базу реальных сделок с объектами недвижимости технически создать не сложно, но точности такая информация в расчет оценщика не добавит. Всему виной наша государственная политика по взиманию налогов с физических и юридических лиц за совершение сделок с прибылью, а также наша национальная черта по-возможности не платить эти налоги, либо сократить их к минимуму. Ведь реальная сумма сделки для продавца, как для выгодоприобретателя может обернуться в основание для взимания с него до трети стоимости объекта, в пользу государства. Не удивительно, что в сделках с недвижимостью участвуют одни суммы, а по документам проводятся совершенно другие.

Конечно, часть сделок по документам будет проходить с реальной ценой, к примеру - сделки с кредитной схемой, но ведь это только часть! А раз так, то где гарантия что подобранный аналог - с честной заявленной стоимостью сделки?

Вывод: Независимая оценка сравнительным подходом в России основывается на предложениях продавцов о продаже объектов, которые публикуются в открытых источниках. Предложение о продаже является более надежным фактором, исходя из которого расчет рыночной цены наиболее соответствует действительности.

Аналогичная ситуация и с другими объектами оценки: движимое имущество, земля сравнительным подходом также базируется на предложениях продавцов.



Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Архив новостей

Наши новости:

Страхование конструктива можно оформить бесплатно
30.08.2018

ref cashbackС 1 сентября 2018 года у нас начинает действовать акция:

При рефинансировании ипотеки Вы получаете возможность оплатить страховой полис, а затем сразу вернуть всю сумму назад! Таким образом полис д...

Приглашаем Вас вместе с благотворительным фондом «Подари Жизнь» сделать доброе дело!
29.08.2018

domor largeСтань донором крови!

Донорская кровь на сегодняшний день незаменима!

К сожалению, без переливания донорской крови и ее компонентов излечение некоторым серьезных заболеваний невозможно, но сдав кро...

Рефинансируй ипотеку не дожидаясь 14 сентября
21.08.2018

stasas14 Сентября 2018 года состоится плановое заседание ЦБ России, на котором будет обсуждаться ключевая ставка Банка России.

Размер ключевой ставки Банка России на сегодня составляет 7,25%. Этот проце...

Мнение эксперта:

Независимая оценка квартиры для оформления в собственность
02.02.2018

Если строящаяся недвижимость приобреталась на заемные средства, то после ввода объекта в эксплуатацию потребуется оценка квартиры для банка. Если правильно выбрать компанию-оценщика, то новоселье н...

Взыскание неустойки с застройщика
30.01.2018

Получить неустойку (пеню) за нарушение сроков строительства, указанных в ДДУ, через суд возможно. Есть два пути:

  • Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции - районный суд.
  • Обращение в арбитраж.
...
Оценка квартиры под залог
02.11.2017

IMG 0445Любая коммерческая организация (банк), которая выдаёт деньги под залог имущества, в обязательном порядке требует подтвердить точную стоимость закладываемого объекта на данный момент. На её основани...

Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 425 (424-425)

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика