headban1 headban2

Цена сделки или цена предложения? Методика независимой оценки

Для проведения независимой оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом оценщику необходимо подобрать один или несколько аналогов оцениваемому объекту, сравнить их и выделив наиболее важные объективные факторы цены привести объект-аналог к объекту оценки. Аналогичным образом оценщик действует и при оценке других видов имущества, и во всех случаях обязательным параметром объекта-аналога является его цена. 

Так как аналоги подбираются из открытых источников, как правило, из баз объявлений агентств по продаже недвижимости, то в качестве цены аналога принимается цена продавца, которую он афиширует для потенциальных покупателей. Данная цена безусловно приводится к цене оцениваемого объекта с рядом поправок, в том числе - с поправкой на торг. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения о продаже и реальной цены продажи. Величина поправки - рекомендованная величина агентств недвижимости. И здесь возникает вполне справедливый вопрос: почему бы оценщику не использовать в расчете реальную стоимость объекта? Ведь технически возможно создать базу данных о продажах обезличенных объектов недвижимости и распространять ее на коммерческой основе? Коммерческая тайна сделки в данном случае может быть сохранена путем обезличивания объекта, реальная стоимость аналога ляжет в основу расчета оцениваемого объекта. Однако все не так просто.

Базу реальных сделок с объектами недвижимости технически создать не сложно, но точности такая информация в расчет оценщика не добавит. Всему виной наша государственная политика по взиманию налогов с физических и юридических лиц за совершение сделок с прибылью, а также наша национальная черта по-возможности не платить эти налоги, либо сократить их к минимуму. Ведь реальная сумма сделки для продавца, как для выгодоприобретателя может обернуться в основание для взимания с него до трети стоимости объекта, в пользу государства. Не удивительно, что в сделках с недвижимостью участвуют одни суммы, а по документам проводятся совершенно другие.

Конечно, часть сделок по документам будет проходить с реальной ценой, к примеру - сделки с кредитной схемой, но ведь это только часть! А раз так, то где гарантия что подобранный аналог - с честной заявленной стоимостью сделки?

Вывод: Независимая оценка сравнительным подходом в России основывается на предложениях продавцов о продаже объектов, которые публикуются в открытых источниках. Предложение о продаже является более надежным фактором, исходя из которого расчет рыночной цены наиболее соответствует действительности.

Аналогичная ситуация и с другими объектами оценки: движимое имущество, земля сравнительным подходом также базируется на предложениях продавцов.



Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Архив новостей

Наши новости:

Выписка ЕГРН за 2 часа!
10.07.2017

Внимание! Новая услуга:

Оформление выписки ЕГРН максимум за 2 часа, при оформлении заявки в рабочий день, с 9 до 17:00.

Мы оформляем для Вас выписку через РОСРЕЕСТР, и предоставляем ее в формате тр...

Оценка для рефинансирования ипотеки
04.07.2017

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ оказывает услуги для физических лиц по оценке квартир для целей рефинансирования ипотечных кредитов.

Мы накопили достаточный опыт работы с крупными банками, предл...

Новая услуга для ипотечных клиентов - Кот в прокат!
09.06.2017

ssscat

Внимание! Анонсируем новую услугу на рынке независимой оценки: 

"КОТ В ПРОКАТ"

Заполняете форму, указывая дату, время и адрес.

В указанное время к Вам приедет кот (с хозяйкой).

Функционал кота:

  • З...

Мнение эксперта:

Как оформить страховку через наших партнеров
15.03.2017

Если Вы уже сделали предварительный расчет стоимости страхового полиса, то для его оформления Вам необходимо заполнить заявку.

Обращаем Ваше внимание: страховка имущества (конструктива), а также жи...

Спрос и предложение на рынке недвижимости
09.01.2017

Макроэкономическая ситуация на рынке недвижимости Реальные доходы граждан будут прибавлять по 1,3-1,5% ежегодно и достигнут уровня 2013 года только через пять лет

Стоимость недвижимости, впрочем, как и любого товара на рынке зависит от соотношения...

Банки смягчили ипотеку на апартаменты
06.01.2017

Выдача ипотеки осуществляется на апартаменты только в тех объектах недвижимости, которые успешно прошли банковскую аккредитацию Выдача ипотеки осуществляется на апартаменты только в тех объектах недвижимости, которые успешно прошли банковскую аккредитацию

Одним из нестандартных продуктов на рынке недвижимости являются апарт...

Независимая оценка недвижимости в Москве


Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 425 (424-425)

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика