headban1 headban2 3 refin on
action site


fon-skidki

Цена сделки или цена предложения? Методика независимой оценки

Для проведения независимой оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом оценщику необходимо подобрать один или несколько аналогов оцениваемому объекту, сравнить их и выделив наиболее важные объективные факторы цены привести объект-аналог к объекту оценки. Аналогичным образом оценщик действует и при оценке других видов имущества, и во всех случаях обязательным параметром объекта-аналога является его цена. 

Так как аналоги подбираются из открытых источников, как правило, из баз объявлений агентств по продаже недвижимости, то в качестве цены аналога принимается цена продавца, которую он афиширует для потенциальных покупателей. Данная цена безусловно приводится к цене оцениваемого объекта с рядом поправок, в том числе - с поправкой на торг. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения о продаже и реальной цены продажи. Величина поправки - рекомендованная величина агентств недвижимости. И здесь возникает вполне справедливый вопрос: почему бы оценщику не использовать в расчете реальную стоимость объекта? Ведь технически возможно создать базу данных о продажах обезличенных объектов недвижимости и распространять ее на коммерческой основе? Коммерческая тайна сделки в данном случае может быть сохранена путем обезличивания объекта, реальная стоимость аналога ляжет в основу расчета оцениваемого объекта. Однако все не так просто.

Базу реальных сделок с объектами недвижимости технически создать не сложно, но точности такая информация в расчет оценщика не добавит. Всему виной наша государственная политика по взиманию налогов с физических и юридических лиц за совершение сделок с прибылью, а также наша национальная черта по-возможности не платить эти налоги, либо сократить их к минимуму. Ведь реальная сумма сделки для продавца, как для выгодоприобретателя может обернуться в основание для взимания с него до трети стоимости объекта, в пользу государства. Не удивительно, что в сделках с недвижимостью участвуют одни суммы, а по документам проводятся совершенно другие.

Конечно, часть сделок по документам будет проходить с реальной ценой, к примеру - сделки с кредитной схемой, но ведь это только часть! А раз так, то где гарантия что подобранный аналог - с честной заявленной стоимостью сделки?

Вывод: Независимая оценка сравнительным подходом в России основывается на предложениях продавцов о продаже объектов, которые публикуются в открытых источниках. Предложение о продаже является более надежным фактором, исходя из которого расчет рыночной цены наиболее соответствует действительности.

Аналогичная ситуация и с другими объектами оценки: движимое имущество, земля сравнительным подходом также базируется на предложениях продавцов.



Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Архив новостей

Наши новости:

Снизились ставки на страхование конструктива для ВТБ
28.06.2018

Мы рады сообщить Вам хорошую новость!

С сегодняшнего дня (28 июня 2018 года) ставка для расчета страхового полиса "Конструктив" для ипотечных клиентов банка ВТБ опустилась, и составляет 0,1% от стр...

Особенности оформления страховки для Газпромбанка при рефинансировании ипотеки
19.04.2018

Информация для ипотечных клиентов, рефинансирующих кредит в Газпромбанке:

Процедура оформления полисов "Конструктив" и "Жизнь и здоровье" для Газпромбанка при рефинансировании через нашу систему от...

CashBack до 100% за услугу независимой оценки
11.04.2018

При рефинансировании ипотеки через наш личный кабинет клиент имеет право на полный или частичный возврат денег за услугу оценки!

Данное право появляется у ипотечных клиентов банков, работающих в пр...

Мнение эксперта:

Независимая оценка квартиры для оформления в собственность
02.02.2018

Если строящаяся недвижимость приобреталась на заемные средства, то после ввода объекта в эксплуатацию потребуется оценка квартиры для банка. Если правильно выбрать компанию-оценщика, то новоселье н...

Взыскание неустойки с застройщика
30.01.2018

Получить неустойку (пеню) за нарушение сроков строительства, указанных в ДДУ, через суд возможно. Есть два пути:

  • Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции - районный суд.
  • Обращение в арбитраж.
...
Оценка квартиры под залог
02.11.2017

IMG 0445Любая коммерческая организация (банк), которая выдаёт деньги под залог имущества, в обязательном порядке требует подтвердить точную стоимость закладываемого объекта на данный момент. На её основани...

Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 425 (424-425)

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика