Точность расчета рыночной стоимости квартиры при ее оценке независимым оценщиком

Оценка рыночной стоимости квартиры в Москве и Подмосковье - наиболее часто встречающаяся услуга, выполняемая как силами специалистов нашей компании, так и любой другой организации, осуществляющей услуги независимой оценки в столице. Без оценки квартиры невозможно получение ипотечного кредита под ее покупку, часто невозможно разделение долей супругов при разделе имущества, невозможно вступить в права наследства на квартиру или ее часть (оценка доли - так же, довольно частая услуга). Данный вид оценки настолько востребован, а требования заказчиков настолько жесткие по времени, что в своем перечне услуг по оценке мы даже выделили отдельную услугу - "независимая оценка квартиры в Москве".

Срочная оценка в Москве и области. Оценка квартиры за 6-24 часа. Стоимость выполнения работ.

Оценка квартир в 99% случаев происходит с применением сравнительного подхода, в основе которого находится мониторинг сделок с квартирами сходными по своим свойствам с оцениваемой. Чем больше сделок в районе, в котором происходит оценка квартиры - тем проще оценщику подобрать аналог. Если аналог отличается от объекта оценки - оценщик применяет поправочные коэффициенты, учитывающие отличия. Однако, чем меньше отличий - тем качественнее оценка, так как два абсолютно идентичных объекта и стоят одинаково.

Развитый рынок оценки квартир естественным образом влияет на точность расчета их стоимости, однако существует ряд моментов, оказывающих существенное влияние на качество расчета, в зависимости от подхода к работе специалиста-оценщика. Рассмотрим некоторые моменты в расчете:

Расчет сравнительным методом содержит два типа корректировок: корректировки, рассчитываемые исходя из величин, и корректировки, назначаемые или рассчитываемые экспертным путем.

К первому виду относятся такие коэффициенты корректировки, как площадь кухни, площадь самой квартиры. Коэффициент рассчитывается элементарной пропорцией площадей, и не вызывает вопросов по точности расчета.

К "экспертным" относятся: тип отделки, вид из окна, тип санузла, наличие в доме охраны, и другие. Эти коэффициенты назначаются или рассчитываются на основании мнения оценщика и экспертных рекомендательных таблиц. Вот здесь то и возникает вопрос к точности расчета, так как эксперт действует согласно своей логике.

Удивительно, но в Москве сейчас работает масса оценочных компаний, демпингующих ценами на оценку квартиры по принципу "оценка без осмотра, и без упоминания в отчете об отсутствии осмотра". Такие отчеты принимают банки, и на их основе решаются серьезные вопросы кредитования. Выявить такую оценку не сложно, достаточно внимательно присмотреться к стоимости ее выполнения, анонсируемой компанией в рекламе Яндекс-Директ, рекламе в Google и в других поисковых системах. Минимальная цена - признак отсутствия осмотра квартиры.

Как уже отмечалось, идеальный вариант - отсутствие необходимости вводить экспертные корректировки по причине полной идентичности аналогов. Но если уж пришлось вводить такую корректировку - нужно быть очень аккуратным в суждениях относительно ее параметров (тип ремонта, вид из окна,...). Все люди разные, и некоторые качественные оценки могут восприниматься по-разному. На конечную стоимость квартиры "разность" специалистов-оценщиков, вводящих экспертную корректировку вносит поправку, как правило в пределах от 1 до 3%, а при стоимости недвижимости в несколько сотен тысяч долларов - это тысячи долларов.

Для повышения точности и качества работы своих оценщиков в стандарте оценки Центра "ИННОВАЦИЯ" есть два пункта:

1. Детальный подбор и изучение характеристик аналогов.

2. Оценка ответственных объектов только после визуального изучения и фотографирования.

Благодаря такому подходу за 3 года деятельности компании нам еще ни разу не приходилось краснеть за собственный отчет в банке.