headban1

headban2

3

Оценка рыночной стоимости помещения для выкупа у Департамента имущества города Москвы

В 2013 году вступили в силу новые арендные ставки на коммерческую недвижимость ДГИ (ДИГМ, ДГИГМ), и очень многим арендаторам городской недвижимости стало не по себе от перспективы оплаты аренды по новым тарифам. Мало того, кто-то даже не был предупрежден о повышении цен на аренду, и столкнулся с проблемой в августе, получив по почте перерасчет долга на первое полугодие с новым тарифом и пенями.

Что же произошло и какие выводы нужно сделать предпринимателю?

Право на выкуп помещений у ДГИ (ДИГМ)

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП утвержден, а затем притерпевает постоянную корректировку единый перечень государственного имущества, предназначенного для продажи субъектам малого и среднего предпринимательства. Актуальный перечень находится на официальном сайте ДГИ (ДИГМ) - www.dgi.mos.ru в разделе "Преимущественное право выкупа".

Таким образом предприниматель, имеющий договор аренду с Департаментом имеет право на льготное приобретение такого имущества по рыночной цене. В свою очередь рыночную стоимость определяет независимый оценщик в порядке, установленном ФЗ об оценочной деятельности от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нередко можно встретить немного иную формулировку постановления, в котором встречается лишнее слово - "аккредитованный" оценщик. Однако никакой аккредитации ДГИГМ не имеет и не имел. Кому стала важна измененная корректировка остается только догадываться. Но это очень важный момент, и далее мы разберем по порядку что происходит на практике в процедуре выкупа.

order-01Независимая и "независимая" оценка

Федеральный закон об оценочной деятельности достаточно четко формулирует правила проведения оценки, а стандарты оценочной деятельности имеют структурированную систему подходов к оценке. При этом, для оценщика все равно существует поле для творчества, и по объективным и субъективным факторам оценщик имеет возможность варьировать методиками, манипулировать коэффициентами, завышающими или занижающими стоимость.

На столичном рынке работает достаточное количество оценочных компаний, свободно оперирующих коэффициентами в своих расчетах "под клиента". Как правило такие компании существуют не долго, нигде не аккредитуются (просто не успевают), и при случае просто закрываются.

Но почему мы о них вдруг вспомнили? Рассмотрим как происходит процедура выкупа помещений у ДГИ:

Практика независимой оценки помещений для выкупа у ДИГМ

В ДГИ (ДИГМ) работают высококлассные специалисты, знающие свое дело и способные как самостоятельно проводить качественную оценку помещений, так и проверять чужие отчеты.  И вот парадокс - если до 2013 года ДИГМ для оценочных компаний был одним из самых серьезных инструментов по проверке качества отчета, то сейчас ситуация резко изменилась.

Что же произошло?

Проблема

Все просто. Департаменту имущества хоть и предписано избавляться от активов, но делать это он не спешит, и всеми силами старается оставить арендатора в статусе арендатора. Также, ДГИ вполне устроит и другой вариант - арендатор у помещения меняется, и тогда оно уже не может быть выкуплено по льготной схеме (то есть без аукциона, и в рассрочку).

НИКАКОЙ АККРЕДИТАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ!

Арендатор, желающий выкупить арендуемое помещение, обращается в ДИГМ с целью выяснить цену, по которой он имеет право выкупить данное помещение. ДИГМ проводит собственную оценку, и после получения результатов оценки арендатор получает проект договора на выкуп, и шок от объявленной в договоре стоимости. Класс специалистов ДИГМ никто не подвергает сомнению, однако суммы, на которые они выходят абсолютно законным путем могут оказаться намного выше рыночных. Согласитесь, странно выглядит рыночная стоимость от ДИГМ в 12 млн руб, если абсолютно аналогичное помещение в соседнем подвале продается на ЦИАН за 5,5 млн, собственником. Вероятно причина "перекоса" в несовершенстве методик оценки, но арендаторам от этого не легче. В результате арендатор вдруг выясняет, что чтобы выкупить арендуемый несколько лет подвал, ему нужно заплатить стоимость гораздо превышающую рыночную стоимость аналогичного подвала.

Примечание: все улучшения, все ремонты в арендуемом помещении остаются без внимания ДГИ. Уповать на лояльность экспертов ДГИ, или на то что в проекте договора будет учтен факт того, что арендатор несколько лет приводил подвал в порядок - наивно.

Обратившись к экспертам, практикующим оспаривание рыночной стоимости, арендатор узнает о том, что с оценкой ДГИ (ДИГМ) можно спорить. (Кстати тут то и всплывает неизвестно откуда взявшееся слово в формулировке "аккредитованные" оценочные компании). Но как спорить?

Чей отчет важнее?

order-02По закону отчет об оценке может быть обжалован в суде, и по результатам разбирательства судьей может быть вынесено определение о проведении дополнительной судебной экспертизы.

Однако, существует еще один инструмент, повышающий вес отчета об оценке - ЭКСПЕРТИЗА СРО. Экспертиза отчета об оценке проводится в том СРО, в котором состоит оценщик (или оценщики) данный отчет выполняющие. Экспертиза СРО бывает двух видов:

  • Нормативно-методическая экспертиза (экспертиза законности, соблюдения стандартов и правил);
  • Экспертиза подтверждающая рыночную стоимость объекта оценки.

Вторая стоит в 3-4 раза дороже, но ее положительный результат ставит отчет об оценке в статус "почти неприкасаем".

Таким образом отчет об оценке помещения + экспертиза отчета в СРО = гораздо более весомый аргумент для спора о рыночной стоимости выкупаемого помещения, нежели просто отчет об оценке.

Казалось бы решение на поверхности - заказывается отчет и его экспертиза в СРО, да не тут то было!

Подводные камни экспертизы

Почему же оценочные компании не спешат проводить экспертизу своих отчетов? Почему такие высокие цены заламывают менеджеры оценщиков, когда их просят об экспертизе в СРО?

1. Абсолютно любой отчет об оценке может быть разгромлен экспертом СРО. Об этом факте заявляют и сами эксперты, причем в таком ключе: "... даже если мне принесут отчет выполненный мною самим, я все равно смогу найти не менее 5 замечаний к документу ...". Причина опять кроется в несовершенстве методики расчетов, и требований к отчетам.

Для того, чтобы получить положительное заключение эксперта СРО оценщику нужно иметь опыт участия в подобных экспертизах, а также:

  • большой опыт работы на рынке коммерческой недвижимости
  • доскональное знание ФСО и стандартов оценочной деятельности
  • опыт отстаивания своей позиции в дискуссии с экспертом СРО
  • опыт аналитических исследований рынка коммерчесской недвижимости.

Имея такой актив оценочная компания может получить положительную экспертизу.

2. ДИГМ может самостоятельно инициировать экспертизу в СРО отчета с более высокой ценой.

В этой ситуации на исход дела играет роль сразу несколько факторов, но описывать их на страницах сайта займет слишком много времени.

Если Вы всерьез рассматриваете возможность выкупа арендуемых помещений - обращайтесь за помощью к нашим экспертам!

Телефон в Москве: (495) 698-60-37

Разбирательство в суде

Если со стороны арендатора в суд предоставить отчет + экспертизу СРО, а со стороны ДИГМ будет только отчет, то решение будет в пользу арендатора. Если наоборот - то в пользу ДИГМ. Если суд назначит судебную экспертизу, то ее результат подтвердит нашу стоимость (по ряду причин, а главное - потому что она корректная). Однако абсолютно ясно одно: если арендатору не бороться за свои права, то придется либо съезжать, либо терпеть. Вряд ли кому-то придет в голову выкупать помещение по сильно завышенной стоимости.

Практика Центра независимой оценки ИННОВАЦИЯ

Своим клиентам мы предлагаем комплексную услугу:

Оценка помещений для выкупа + экспертиза отчета в СРО + юридическое сопроводжение всего процесса

 

order-01 + order-02 +

СОПРОВОЖДЕНИЕ В СУДЕ

(подготовка всех документов для оспаривания стоимости, участие во всех заседаниях)

 

Экспертиза в СРО - достаточно трудоемкая задача, требующая от оценщиков высокой квалификации и большого опыта работы, потому что во время экспертизы следует отстаивать свою позицию, основываясь на сложных расчетах, аналитике рынка недвижимости и фактах.

Стоимость услуг по независимой оценке помещений для выкупа у ДГИ (ДИГМ)

Грамотно выполненная оценка + экспертиза отчета в СРО значительно повышают Ваши шансы выкупить арендуемое помещение по льготной стоимости, с рассрочкой платежа.

Звоните: (495) 698-60-37

Статьи по теме:

Просмотреть прайс-лист на проведение независимой оценки

 

 

Наши новости:

Выписка из кадастрового паспорта и ЕГРП
02.11.2016

egrpnewС 1 ноября 2016 года всем нашим клиентам предоставляется возможность заказать из личного кабинета:

  • Выписку из кадастрового паспорта
  • Выписку из ЕГРП

Из личного кабинета сделать это можно нажатием ...

Несколько полезных советов для наших клиентов
26.10.2016

qrrrУважаемые клиенты!

Позвольте нам дать Вам несколько советов, которые, вероятно, помогут Вам сэкономить деньги и время:

1. Страховку (конструктива, а также жизни и здоровья) дешевле оформлять через ...

Стоимость страхового полиса становится еще ниже!
14.10.2016

Предлагаем всем своим клиентам воспользоваться предложением по страхованию ипотечного имущества, а так же жизни и здоровья заемщика, по ставкам, предоставленным нашими партнерами - страховыми комп...

Мнение эксперта:

Причины, по которым люди приобретают новое жилье в старой локации
13.09.2016

DSCN4952Нежелание переезжать на новое местожительство в другой район имеет как иррациональные, так и рациональные причины. И если первые можно сломить под натиском логики и убеждения, то со вторыми не посп...

Изменения на рынке новостроек внутри ТТК
05.09.2016

Первичный рынок жилья столицы в пределах ТТК Сейчас стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках в пределах ТТК составляет около 339 тысяч рублей

Говоря об изменениях на рынке новостроек столицы внутри ТТК, стоит сказать о том, что...

Спрос и предложение на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья
01.09.2016

Соотношение спроса и предложения на вторичном рынке столицыТенденция к снижению спроса влияет на затоваривание рынка недвижимости.

На вторичном рынке жилья уже в марте было заметно постепенное снижение спроса. Эта тенденция сохранилась до конца лета. Однов...

Независимая оценка недвижимости в Москве


Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 424

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика