headban1 headban2

Оценка рыночной стоимости помещения для выкупа у Департамента имущества города Москвы

В 2013 году вступили в силу новые арендные ставки на коммерческую недвижимость ДГИ (ДИГМ, ДГИГМ), и очень многим арендаторам городской недвижимости стало не по себе от перспективы оплаты аренды по новым тарифам. Мало того, кто-то даже не был предупрежден о повышении цен на аренду, и столкнулся с проблемой в августе, получив по почте перерасчет долга на первое полугодие с новым тарифом и пенями.

Что же произошло и какие выводы нужно сделать предпринимателю?

Право на выкуп помещений у ДГИ (ДИГМ)

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП утвержден, а затем притерпевает постоянную корректировку единый перечень государственного имущества, предназначенного для продажи субъектам малого и среднего предпринимательства. Актуальный перечень находится на официальном сайте ДГИ (ДИГМ) - www.dgi.mos.ru в разделе "Преимущественное право выкупа".

Таким образом предприниматель, имеющий договор аренду с Департаментом имеет право на льготное приобретение такого имущества по рыночной цене. В свою очередь рыночную стоимость определяет независимый оценщик в порядке, установленном ФЗ об оценочной деятельности от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нередко можно встретить немного иную формулировку постановления, в котором встречается лишнее слово - "аккредитованный" оценщик. Однако никакой аккредитации ДГИГМ не имеет и не имел. Кому стала важна измененная корректировка остается только догадываться. Но это очень важный момент, и далее мы разберем по порядку что происходит на практике в процедуре выкупа.

order-01Независимая и "независимая" оценка

Федеральный закон об оценочной деятельности достаточно четко формулирует правила проведения оценки, а стандарты оценочной деятельности имеют структурированную систему подходов к оценке. При этом, для оценщика все равно существует поле для творчества, и по объективным и субъективным факторам оценщик имеет возможность варьировать методиками, манипулировать коэффициентами, завышающими или занижающими стоимость.

На столичном рынке работает достаточное количество оценочных компаний, свободно оперирующих коэффициентами в своих расчетах "под клиента". Как правило такие компании существуют не долго, нигде не аккредитуются (просто не успевают), и при случае просто закрываются.

Но почему мы о них вдруг вспомнили? Рассмотрим как происходит процедура выкупа помещений у ДГИ:

Практика независимой оценки помещений для выкупа у ДИГМ

В ДГИ (ДИГМ) работают высококлассные специалисты, знающие свое дело и способные как самостоятельно проводить качественную оценку помещений, так и проверять чужие отчеты.  И вот парадокс - если до 2013 года ДИГМ для оценочных компаний был одним из самых серьезных инструментов по проверке качества отчета, то сейчас ситуация резко изменилась.

Что же произошло?

Проблема

Все просто. Департаменту имущества хоть и предписано избавляться от активов, но делать это он не спешит, и всеми силами старается оставить арендатора в статусе арендатора. Также, ДГИ вполне устроит и другой вариант - арендатор у помещения меняется, и тогда оно уже не может быть выкуплено по льготной схеме (то есть без аукциона, и в рассрочку).

НИКАКОЙ АККРЕДИТАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ!

Арендатор, желающий выкупить арендуемое помещение, обращается в ДИГМ с целью выяснить цену, по которой он имеет право выкупить данное помещение. ДИГМ проводит собственную оценку, и после получения результатов оценки арендатор получает проект договора на выкуп, и шок от объявленной в договоре стоимости. Класс специалистов ДИГМ никто не подвергает сомнению, однако суммы, на которые они выходят абсолютно законным путем могут оказаться намного выше рыночных. Согласитесь, странно выглядит рыночная стоимость от ДИГМ в 12 млн руб, если абсолютно аналогичное помещение в соседнем подвале продается на ЦИАН за 5,5 млн, собственником. Вероятно причина "перекоса" в несовершенстве методик оценки, но арендаторам от этого не легче. В результате арендатор вдруг выясняет, что чтобы выкупить арендуемый несколько лет подвал, ему нужно заплатить стоимость гораздо превышающую рыночную стоимость аналогичного подвала.

Примечание: все улучшения, все ремонты в арендуемом помещении остаются без внимания ДГИ. Уповать на лояльность экспертов ДГИ, или на то что в проекте договора будет учтен факт того, что арендатор несколько лет приводил подвал в порядок - наивно.

Обратившись к экспертам, практикующим оспаривание рыночной стоимости, арендатор узнает о том, что с оценкой ДГИ (ДИГМ) можно спорить. (Кстати тут то и всплывает неизвестно откуда взявшееся слово в формулировке "аккредитованные" оценочные компании). Но как спорить?

Чей отчет важнее?

order-02По закону отчет об оценке может быть обжалован в суде, и по результатам разбирательства судьей может быть вынесено определение о проведении дополнительной судебной экспертизы.

Однако, существует еще один инструмент, повышающий вес отчета об оценке - ЭКСПЕРТИЗА СРО. Экспертиза отчета об оценке проводится в том СРО, в котором состоит оценщик (или оценщики) данный отчет выполняющие. Экспертиза СРО бывает двух видов:

  • Нормативно-методическая экспертиза (экспертиза законности, соблюдения стандартов и правил);
  • Экспертиза подтверждающая рыночную стоимость объекта оценки.

Вторая стоит в 3-4 раза дороже, но ее положительный результат ставит отчет об оценке в статус "почти неприкасаем".

Таким образом отчет об оценке помещения + экспертиза отчета в СРО = гораздо более весомый аргумент для спора о рыночной стоимости выкупаемого помещения, нежели просто отчет об оценке.

Казалось бы решение на поверхности - заказывается отчет и его экспертиза в СРО, да не тут то было!

Подводные камни экспертизы

Почему же оценочные компании не спешат проводить экспертизу своих отчетов? Почему такие высокие цены заламывают менеджеры оценщиков, когда их просят об экспертизе в СРО?

1. Абсолютно любой отчет об оценке может быть разгромлен экспертом СРО. Об этом факте заявляют и сами эксперты, причем в таком ключе: "... даже если мне принесут отчет выполненный мною самим, я все равно смогу найти не менее 5 замечаний к документу ...". Причина опять кроется в несовершенстве методики расчетов, и требований к отчетам.

Для того, чтобы получить положительное заключение эксперта СРО оценщику нужно иметь опыт участия в подобных экспертизах, а также:

  • большой опыт работы на рынке коммерческой недвижимости
  • доскональное знание ФСО и стандартов оценочной деятельности
  • опыт отстаивания своей позиции в дискуссии с экспертом СРО
  • опыт аналитических исследований рынка коммерчесской недвижимости.

Имея такой актив оценочная компания может получить положительную экспертизу.

2. ДИГМ может самостоятельно инициировать экспертизу в СРО отчета с более высокой ценой.

В этой ситуации на исход дела играет роль сразу несколько факторов, но описывать их на страницах сайта займет слишком много времени.

Если Вы всерьез рассматриваете возможность выкупа арендуемых помещений - обращайтесь за помощью к нашим экспертам!

Телефон в Москве: (495) 698-60-37

Разбирательство в суде

Если со стороны арендатора в суд предоставить отчет + экспертизу СРО, а со стороны ДИГМ будет только отчет, то решение будет в пользу арендатора. Если наоборот - то в пользу ДИГМ. Если суд назначит судебную экспертизу, то ее результат подтвердит нашу стоимость (по ряду причин, а главное - потому что она корректная). Однако абсолютно ясно одно: если арендатору не бороться за свои права, то придется либо съезжать, либо терпеть. Вряд ли кому-то придет в голову выкупать помещение по сильно завышенной стоимости.

Практика Центра независимой оценки ИННОВАЦИЯ

Своим клиентам мы предлагаем комплексную услугу:

Оценка помещений для выкупа + экспертиза отчета в СРО + юридическое сопроводжение всего процесса

 

order-01 + order-02 +

СОПРОВОЖДЕНИЕ В СУДЕ

(подготовка всех документов для оспаривания стоимости, участие во всех заседаниях)

 

Экспертиза в СРО - достаточно трудоемкая задача, требующая от оценщиков высокой квалификации и большого опыта работы, потому что во время экспертизы следует отстаивать свою позицию, основываясь на сложных расчетах, аналитике рынка недвижимости и фактах.

Стоимость услуг по независимой оценке помещений для выкупа у ДГИ (ДИГМ)

Грамотно выполненная оценка + экспертиза отчета в СРО значительно повышают Ваши шансы выкупить арендуемое помещение по льготной стоимости, с рассрочкой платежа.

Звоните: (495) 698-60-37

Статьи по теме:

Просмотреть прайс-лист на проведение независимой оценки

Наши новости:

Новая услуга для ипотечных клиентов - Кот в прокат!
09.06.2017

ssscat

Внимание! Анонсируем новую услугу на рынке независимой оценки: 

"КОТ В ПРОКАТ"

Заполняете форму, указывая дату, время и адрес.

В указанное время к Вам приедет кот (с хозяйкой).

Функционал кота:

  • З...
Оценка квартиры с совмещенным санузлом для оформления в собственность (получения закладной Сбербанка)
25.04.2017

Сегодня к нам в компанию пришло письмо от клиента:

(оригинальный текст)

Здравствуйте!
В ноябре мы заказывали у Вас оценку имущества.
Но, к сожалению, наш дом не был своевременно поставлен на кадастро...

Как сэкономить на страховании воспользовавшись программой ИПОТЕКА Lite?
21.04.2017

calculator big

В рамках программы ИПОТЕКА Lite vs имеем несколько партнерских договоров со страховыми компаниями, специализирующихся на том или ином виде страхования.

Единые требования, предъявляемые ко всем на...

Мнение эксперта:

Как оформить страховку через наших партнеров
15.03.2017

Если Вы уже сделали предварительный расчет стоимости страхового полиса, то для его оформления Вам необходимо заполнить заявку.

Обращаем Ваше внимание: страховка имущества (конструктива), а также жи...

Спрос и предложение на рынке недвижимости
09.01.2017

Макроэкономическая ситуация на рынке недвижимости Реальные доходы граждан будут прибавлять по 1,3-1,5% ежегодно и достигнут уровня 2013 года только через пять лет

Стоимость недвижимости, впрочем, как и любого товара на рынке зависит от соотношения...

Банки смягчили ипотеку на апартаменты
06.01.2017

Выдача ипотеки осуществляется на апартаменты только в тех объектах недвижимости, которые успешно прошли банковскую аккредитацию Выдача ипотеки осуществляется на апартаменты только в тех объектах недвижимости, которые успешно прошли банковскую аккредитацию

Одним из нестандартных продуктов на рынке недвижимости являются апарт...

Независимая оценка недвижимости в Москве


Контакты в Москве:

+7 (495) 698-60-37

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

109052, г. Москва, ул. Нижегородская, дом 29-33 (БЦ "НИЖЕГОРОДСКИЙ"), подъезд 24, офис 425 (424-425)

info@centr-i.ru  On-line заявка

mapsmalltop

Альтернативные способы связи:

icon1 icon1 icon1 icon1
Open

© 2016 Центр ИННОВАЦИЯ - Независимая оценка недвижимости. Все права защищены.

Яндекс.Метрика